Stratégie immobilier - Quelle direction choisir?

[Lorenzo-invest]

Bonjour à tous,

Je passe en revue les différentes stratégies immobilier et je n’ai pas encore vraiment trouvé chaussure a mon pied. La solution qui semble me convenir serait une collocation meublé.
Tout d’abord ma situation actuelle :

• CDI

• 22 ans

• ~2150€ / mois

• Voiture de fonction tout inclus

Je vous dresse mon cahier des charges

Rentabilité : Minimum 8% brut
Cash flow : Obligatoirement positif
Gestion : Faible ou délégué
Apport : J’accepte
Horizon d’investissement : Moyen - Long terme
Facilité de revente du bien : Pas très important
Facilité pour louer : Très importanttexte en gras
Prend de la valeur dans le temps : Un peu important
Montant maximum : 180 000€ tout frais compris
Durée du crédit : 25 ans
Particularité : Je travaille au Luxembourg.

Mes objectifs immobiliers :

Je veux une stratégie qui dégage du cash flow positif, je suis ouvert a du risque. Je veux faire de l’immobilier qualitatif et non du volume. L’immobilier intervient dans une stratégie de diversification de mon plan d’investissement. Je suis placé sur la bourse , les crypto monnaie et en assurance vie.

Les solutions sur les quelles je me suis documentés avec mon avis général :

1. SCPI

• Les scpi de rendement sont intéressante par l’absence total de gestion néanmoins, les loyers touchés sont des revenues fonciers puis il faut un gros capital pour que ça soit rentable. A crédit ? ça ne rentre pas dans mon cahier des charges. Les autres types de SCPI fiscales etc… Pas documenté.

2. L’immobilier version nue

• Il faut faire de gros travaux pour que ça soit intéressant, la fiscalité étant un poids conséquent.

3. L’immeuble de rapport

• Dans cette version l’immobilier nue commence a devenir assez intéressant fiscalement au réel. Pour ce type de stratégie il faut bien être accompagné.

4. La collocation

• En version meublé a destination d’étudiant ça peut être super rentable, de plus les étudiants communiquent entre eux. Bien situé ça peut être une solution très pertinente.

5. L’immobilier version meublé

• Je classe cette solution parmi les plus intéressantes. Fiscalité optimisé ( revenues BIC ) , locations meublés plus chères, possibilité de collocations pour augmenter la rentabilité.

6. Location courte durée

• Très peu documenté sur le sujet, c’est l’une des solutions les plus rentable je pense. Néanmoins, avec le covid-19 cette solution a du très certainement souffrir.

7. Les SIIC

• Je trace ma route je suis déjà positionné en bourse.

8. Crowdfunding ( Homunity )

• Pour de la diversification oui mais pas plus.

9. Solution clé en main ( Bevouac )

• Je me suis beaucoup intéressé à leurs offres néanmoins, le problème de ce type de plateforme c’est les frais qu’il en découle. Sinon la société se charge du projet de A à Z. Sur la dizaine de projets concrétisé sur leur site, je n’ai vu qu’un seul bien qui dégageait du cash flow positif.

10. Les Locaux commerciaux

• Du peu que j’en sais c’est gage de sécurité et assez rentable. Les opportunités me semblent moins nombreuses que l’immobilier dit " classique " .

11. Achat revente

• Stratégie absolument inconnue pour moi.

12 . Achat de résidence principale

• Pas intéressé pour le moment

13. Parking , garage, box

• ça me semble pas pertinent

14. Résidence sénior/étudiantes

• Pas documenté sur le sujet.

Pour conclure, je dirais que l’immobilier c’est un peu compliqué a mettre en place pour que ça soit rentable est sur. Mais comme tout les placements aucun n’est sûr a 100%. La notion de se loger reste et restera une priorité pour les gens.

Merci pour votre aide.

[Vivien]

Salut Lorenzo

Je suis un peu dans la même situation que toi, sauf que je bosse en France, proche de Lyon.
Ce qui est bien, c’est que tu as un bon profil pour une banque.

De base, je te rappelle d’avoir une épargne de précaution (que perso je fixe à 5000€).

1. Avec de la SCPI oublie les 8%, tu seras sur du 6-6.5% brut au mieux. Mais comme tu dis, pas de gestion et l’accès à l’effet de levier du crédit. Pour autant, c’est mon sentiment, je pense qu’on approche un peu de la fin des SCPI (d’un point de vue investissement très intéressant). Pourquoi ? Car M. et Mme ToutleMonde s’y intéresse aussi et comme le dit Warren Buffet, « Si mon charcutier investit en bourse, j’en sors. »

2. Le nu n’est pas à jeter mais n’est pas le plus intéressant actuellement en effet.

3. L’immeuble de rapport peut être une bonne porte d’entrée, mais il faut avoir pas mal d’argent de côté en cas d’imprévu. La renta est généralement au beau fixe (si t’as bien fait tes calculs) de plus, tu peux déjà rassurer la banque si des locataires sont déjà en place. Bonne renta, comme la colocation.
   Note que dans ton IDR, tu peux avoir un local commercial et l’intérêt de celui-ci sont les baux qui sont plus longs (9 ans je crois) et en cas d’impayés la procédure d’expulsion est bien plus efficace si je ne me trompe pas.

(Bon je vais pas tous les faire, dsl ^^’, je vais aller aux plus intéressants)

Je vais changer mon fusil d’épaule pour te répondre … ^^
En fait, si tu veux peu de gestion oublie l’immo tradi (sinon tu délègues). Les SIIC sont très bien (renta sup à 10%, note qu’avec la crise, elles ont toutes prit chère, et que le risque est d’autant plus présent, par exemple Unibail. Par contre 0 gestion)

Les solutions clé en main comme Bevouac/Projet Locatif/Ever Invest etc, te proposeront des biens à 8% de renta brute, mais t’auras pas forcément de cashflow, tu seras en opération blanche généralement. Mais ce qui est quand même mieux que rien, car tu ne gères rien, et tu profites quand même de l’effet de levier de la banque.

La LCD n’a plus autant le vent en poupe … D’où l’intérêt de toujours prévoir une solution de secours à chacun de tes investissements.

Et enfin le meilleur pour la fin (à mon sens): la RP.
Même si elle ne t’intéresse pas, je te conseille de te pencher dessus. Par exemple, prends un petit bien, retape le (que du second œuvre), et tu le revendras ou loueras une fois que tu quitteras ta situation géographique. L’intérêt de la revente, pas d’impôts sur la plus-value. C’est sans nul doute la meilleure niche fiscale. De plus, vu les restrictions liées aux banques et à l’accès au crédit qui se fait de moins en moins facilement : Avoir sa RP et de l’épargne de côté facilitera tes démarches pour ton avenir d’investisseur Immo.
De plus, la RP permet de mettre un premier pied à l’étrier dans le monde de l’immobilier « tranquillement », t’auras pas de locataires, tu peux te familiariser avec le processus d’achat, négociation, notaire, travaux, etc.

Je pense que t’as compris en lisant ce dernier paragraphe, c’est ma stratégie principale. Et profiter de la non-imposition sur la RP. De plus, je couple ça à une partie en CTO sur Unibail et un peu Klépierre sur du Long Terme (LT).

Tu le sens, c’est très compliqué, de te dire vers quoi aller. Pourquoi ? Parce que c’est propre à tes projets, tes envies du moment. Tout est possible au final avec un profil comme le tien, et je ne suis pas CGP hein ^^

Prends qq1 d’autre, il te dira que je suis fou, que la RP est un poids et qu’il ne jure que par la LCD ou les box/parkings ou SCPI. Tu as déjà bien commencé, à savoir te renseigner. Ecartes ce qui ne te correspond pas de ta route, et approfondis celle qui te semble optimale

Citation
Pour conclure, je dirais que l’immobilier c’est un peu compliqué a mettre en place pour que ça soit rentable est sur. Mais comme tout les placements aucun n’est sûr a 100%. La notion de se loger reste et restera une priorité pour les gens.

Aucun placement n’est sur tout court, d’où l’intérêt aussi de diversifier. Perso, je m’attends à potentiellement tout perdre sur qqc comme des SIIC (ce qui est en réalité peu probable), mais je vais diversifié avec une RP (on a tous besoin d’un toit) et la gérer comme un investissement (Négociation, achater en dessous du marché, travaux, etc.) pour en dégager une potentiel plus-value à la revente.

L’intérêt de ce dernier paragraphe a pour but de te montrer comment j’articule l’investissements autour de ma vie/projets. (Sachant qu’à côté de ça j’investis en AV et qu’en 2021, je pense que je vais bientôt cotoyer le PEA, Pierre me le vend bien ;p)

[Snowli25]

L’immeuble de rapport c’est pas mal oui.