Retour d'expérience investissement immobilier - BEVOUAC et EVER INVEST avis

Immobilier
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Bonjour,

L’idée de ce poste est de me suivre pour mon second investissement locatif en passant par une entreprise experte dans le domaine. Cela pourrait orienter ou aider ceux étant dans le même cas que moi. Il s’agit simplement d’un retour objectif PERSONNEL. Je conseille bien évidemment d’adapter sa stratégie en fonction de ses moyens, ses besoins et ses objectifs.

Mon profil

Début trentaine, IDF, CDI, 1850 euros de salaire net avant impôts à la source, 250 euros de loyer par mois (eau, Electricité et internet inclus). J’ai un premier investissement depuis septembre de 10 boxes loués 1050 au total pour un prêt assurance comprise de 750 euros par mois.

Objectif

A long terme, Retraite confortable anticipée en investissant dans l’immobilier locatif. Je ne souhaite faire aucun effort d’épargne pour continuer à être forte face à la banque et maintenir mon niveau de vie (j’ai la passion des Palaces. Avec toutes les passions pas chères, j’ai choisi celle la histoire de bien m’enfucker).

Et maintenant?

J’ai eu plusieurs offres de prêts à 130K. Même en poussant, difficile d’obtenir de quoi acheter un bien rentable en IDF. J’ai donc décidé d’investir ailleurs mais toujours en France. Malheureusement, étant chef de projet événementiel, je suis déjà sur les routes et je n’ai pas le temps de refaire le tour de la France pour trouver ma pépite. Suite à une vidéo de la Brigade du Fric, j’ai contacté deux entreprises - BEVOUAC et EVERINVEST - qui aident les investisseurs à trouver leur bien tout en répondant à leurs objectifs (défiscalisation, rent’hard comme j’aime le dire…).

Le premier contact

Pour les détails, je trouve le site de Bevouac complet et pratique. Il y a une FAQ qui a bien été travaillée avec des articles par catégorie. Pour un amateur dans le domaine, c’est une mine d’or. Tout est fait pour rassurer. Ils y traitent des cas spécifiques, mise en pratique. Celui de Ever Invest est plus court et plus général. La catégorie y est presque cachée.

On aime :

Pour Ever Invest: Les photos de leurs projets qui sont très esthétiques et au gout du jour. On sent une réelle envie de faire du design alors que Bevouac c’est grosse ambiance hôpital.

Pour Bevouac, Les fiches des différentes villes dans lesquelles ils travaillent avec les informations liées à l’attractivité du lieu en terme d’investissement (population, attractions, futur de la ville en terme d’infrastructures ou événements…).

Pour Bevouac, il faut répondre à un questionnaire en ligne avant le premier contact pour faire une première approche avec notre profil. Il faut prendre rdv via le calendrier de la personne qui va nous recevoir.

Pour Ever Invest, c’était une prise de rdv par e-mail. C’est assez compliqué quand l’un n’est pas dispo, puis l’autre. Mais finalement, on y arrive.

Bevouac travaille sur plusieurs villes (Le Havre, Rennes, Marseille…).

Pour Ever Invest, on ne voit que du Paris. Mon contact Ever invest m’a envoyé des présentations d’autres villes mais on a vraiment l’impression que c’est du « à coté ». Pour le coup, sur le site il me semble qu’il y a deux projets en banlieue proche, autrement, c’est du Paris.

Lors de l’appel, les deux contacts ont été pros. Elles n’ont pas essayé de me vendre à tout prix. Elles ont été honnêtes sur ce qu’il était possible de faire ou pas et ont raconté sensiblement la même chose. Je reviens sur ce point à la fin de mon post.

Gros plus pour Ever Invest qui a une sorte de succursale dans l’ombre qui fait les travaux garantis (pas compris comment ils étaient liés). Mais Bevouac était plus en mode « on te pose ton truc, si t’as un problème on peut le corriger mais voilà faut pas abuser ». Alors que Ever Invest a vraiment joué sur l’importance des travaux et le service après vente.

Ever invest > honoraires de 14900 euros
Bevouac > par tranche du montant du projet, pour moi 11000 euros

Tout est bien sur déductible des impôts.

Le problème

Comme je l’ai mentionné ci dessous, mes contacts ont été très honnêtes: « il n’est pas possible de faire un investissement immobilier sans faire d’effort d’épargne ». Mais, ils s’adaptent au montant que l’on est prêt à mettre.

Aie aie aie. Ce n’est pas mon dernier investissement et je ne veux pas commencer à grappiller sur mon salaire (les Palaces, toussa toussa).

Autre chose. Ce qui me paraît étonnant, c’est que dans leurs réalisations, on voit que la différence entre le loyer et le prêt est de 50 euros parfois même, le loyer égal le prêt.

Alors, tout peut être défiscalisé en LMNP (ainsi que leurs honoraires!) certes mais pas à l’infini. À un moment donné, il va falloir passer à la caisse. Quid des vacances locatives, des impôts…?

Il ne s’agissair que d’un premier contact de présentation et très général. C’était le but. Je vais poser la question lors du second rendez vous. Peut être s’agit-il d’une stratégie de la part des propriétaires et de leurs tranches d’imposition? Mais ça fait beaucoup trop d’exemples qui ne rapportent pas gros.

Après cet appel, vous l’avez bien compris, j’ai décidé de partir avec BEVOUAC tout simplement car ils ont l’expérience de villes dynamiques en France et non pas juste en IDF.

Le second appel pour le ciblage avec Bevouac (besoins, envie, stratégie) est prévu le 24 janvier. Je vais creuser cette histoire de rentabilité et je reviens vers vous pour vous faire un second retour.
Ça sera aussi le moment de choisir l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement…

Du lourd.

Khaci

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Merci pour le retour d’expérience hyper complet @Kha-ci, impatient de voir la suite :warren_smile:

Bienvenue sur le forum :champagne:

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Merci Pierre! Ravie de faire partie du Forum :wink:

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Je cite ici mais un retour sur l’ensemble de ton super témoignage !

Si tu n’est pas prêt a baisser ton niveau de vie pourquoi pas renégocier tes différente dépense non optimale que l’on a tendance a accumuler ? Tu n’a pas des assurance qui on tendance a augmenter tout les ans ? Une carte de crédit pas vraiment utile ? Un fournisseur d’accès internet / mobile plus intéressant ? Beaucoup de service que nous prenons on tendance a avantagé les nouveau client et ne pas avantagé les fidèle et on peux sauvé 500 - 1000 euros par ans pour une qualité de service au moins aussi intéressante.

Éffectivement le 0 effort en temps ou en épargne que tu souhaite me parait compliqué. Bon courage !

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Hello Robin,

Merci pour ton retour :wink:

Je suis déjà une super économe et il me paraît difficile de faire mieux (avec les primes, j’épargne environ 12000 euros par an).

Quand je parlais d’effort d’épargne je crois que je me suis mal exprimée^^

Je souhaite que le bien s’auto finance ainsi que les charges et impôts. Et avec les réalisations sur Bevouac et Ever Invest, et bien… Ce n’est souvent pas le cas.

Alors, comme il s’agit de LMNP à mon avis, les propriétaires n’ont pas d’impôts les premières années mais après, s’il faut sortir de sa poche 150 euros par mois… Aïe aïe aïe.

Et c’est ce que j’aimerai éviter ou reduire le montant au minimum.

La tranquillité que j’ai avec les boxes quoi.

Merci!

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Ah oui sa change tout ! Dans ce cas en général soit tu fait un petit effort mais sa peu être du temps de travail en rénover / embellir ect… Si tu achete du casi - neuf ou bien rénové sa va être certainement compliqué de trouvé du rendement^^

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Précédemment…

Pour faire un petit rappel vvvvvvvvvvvvvvvvvvvviiiiiiiiou (son du flashback) : Mon but à long terme (25 ans) est d’avoir une rente mensuelle que j’ai fixé à 1500 euros au total tout en réduisant à fond l’effort d’épargne pour financer mes biens.

J’ai un premier bien immo composé de 10 garages loués à 1050 euros mensuels et un prêt assurance comprise de 750 euros.

Du coup, je suis actuellement à la recherche d’un bien pour à la fois défiscaliser car, après première simulation, je vais payer balle d’impôts et m’assurer une seconde rente lorsque le bien sera payé.
J’ai donc eu mon premier rdv en décembre avec Bevouac, entreprise d’investissement locatif immo. Une jeune fille très sympathique m’a expliqué le principe. Le second rdv prévu le 24 janvier était surtout pour parler de la stratégie, du budget et choisir une ville.

Je vous invite vivement à lire mon premier post. Déjà parce qu’il a été écrit avec amour mais surtout parce que je parle d’une autre entreprise avec laquelle j’avais également pris contact.

ALERT SPOILER : petite déception

Pour info, j’ai modifié l’heure du rdv avec mon contact Bevouac « G » de 15h à 16h mais mon contact m’a appelé à 16H30 hyper pressé et en retard. Clairement, il n’avait pas le temps et était SPEED. Il avait un autre rdv à 17H et m’a bien précisé qu’il ne fallait pas que l’on dépasse. GROSSE AMBIANCE.

Très rapidement :

La solution dans mon cas est donc de faire du nu avec des travaux au Havre car seule ville accessible financièrement dans leur catalogue avec mon budget de 120K.

Oui mais, oui mais…c’est sans compter mon objectif de base. Le problème c’est qu’avec mon budget, je ne peux pas m’attendre à avoir une grande surface et, petite surface = petits travaux. Donc, pour défiscaliser, ce n’est pas top. Mais ça, je m’y attendais et j’étais prête.

Un autre point très étrange, c’est que mon contact m’explique qu’ils ne savent pas quelle est la quantité de travaux quand leurs experts sur place leur font une proposition. Là, ça tique. Je trouve cela étrange de vendre une stratégie de défiscalisation mais de ne pas être capables de proposer des biens en corrélation.

Du coup, comment choisir mon bien si mes critères de sélection ne sont pas connus lors de la réception des offres ?

« Ah bahhhhh »

Ah bah ouais.

Grosse ambiance je vous dis.

De plus, il est difficile voir impossible de ne pas faire d’effort d’épargne mensuel pour financer un appartement (sur les petits projets, on parle de 60 euros).

Troisième et dernier point, je demande à mon contact de m’envoyer des projets sur le Havre. J’ai reçu ceux déjà présents sur le site (je ne pensais pas avoir besoin de le préciser). Mais, je reçois uniquement des projets en meublé avec 0 euros de travaux et donc, qui ne me concerne pas puisque l’idée était de savoir ce qu’ils sont capables de faire avec un taudis et la manière dont ils jonglent avec le bien, le budget et la stratégie. Sur chaque projet, les charges aléatoires non déductibles me paraissent bien sous estimées aussi.

Bim ! Entretien terminé, je reçois le contrat avec une demande de règlement d’acompte de 500 euros.

La Conclusion :

Il va être difficile de ne pas faire d’effort d’épargne pour financer le bien et le montant des travaux va être limité.

Quand j’ai parlé de 30000 euros à défiscaliser, mon interlocuteur a trouvé cela difficile à atteindre.
Au final, si j’ai bien compris et dans mon cas, je vais certes défiscaliser les 4/5 premières années mais après cela, je vais devoir assumer la gifle fiscale entièrement.

Je suis prête à faire une opération blanche pour défiscaliser mais pas à faire un effort aussi intense sur mes finances ne sachant pas ce qu’il peut se passer et au vu de mon niveau de vie.

Je trouve ça également dommage de ne pas pouvoir parler aux experts sur place qui connaissent le marché et qui peuvent dire si le projet parait réaliste ou non.

Finalement, je pense abandonner l’idée et repartir sur un projet parking.

Et vous ? Vous pensez comme Bevouac qu’il n’est pas possible d’investir dans un appartement sans faire un effort d’épargne ? Histoire de ne pas chasser un mirage ^^

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Merci pour le retour et l’enthousiasme @Kha-ci :warren_smile:

Je ne pense pas que cela soit impossible et je pense qu’en effet ton petit budget réduis tes opportunités potentielles. Je n’ai plus en tête la fiscalité en nu précisément mais la logique semble être toujours plus de travaux donc potentiellement de gros biens.
Pas sûr que tu trouve un échappatoire de ce côté avec ton budget et ton objectif. Tu vas peut-être devoir ajuster l’un ou l’autre.

As-tu considéré un bien en LMNP pour éventuellement couvrir ce que te couterait ton bien en nu ?
As-tu considéré investir avec quelqu’un qui aurait les reins un peu plus solide ? Bien que je ne trove pas que tu sois coincée tu semble vouloir limiter ton endettement donc pourquoi pas une piste à suivre… ^^

Au plaisir,
Pierre

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Hey Pierre!

Merci pour ta réponse! Je t’avoue, je m’y attendais un peu et c’est vrai qu’avec mon budget, difficile de trouver un bien ayant assez de travaux pour rendre l’opération rentable.

D’ailleurs, faudrait que je me penche sur ce point puisque je pense avoir un profil solide et me prêter aussi peu… J’avoue ne pas comprendre pourquoi. Pourtant, plusieurs banques interrogées.

J’avais tenté le courtier, je balancé, courtea : super mauvaise expérience donc j’avais plus trop confiance.

Mais peut être, dans un premier temps, prendre un courtier pour obtenir mieux?

Personne ne veut investir autour de moi! C’est quelque chose qui n’est pas du tout ancré parmi mes contacts.

Effectivement, tu as bien compris que je souhaite limiter mon endettement surtout que je n’ai pas encore ma RP :wink:

Tout ça m’a un peu découragé car je n’ai pas l’impression de pouvoir tout couvrir ou la majorité des frais en investissant dans du nu puis du LMNP une fois la fin de la défiscalisation.

Mais, c’est un plan à envisager… Je vais regarder ça.

Merci beaucoup!

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