Tout d’abord, je souhaite vous remercier pour les échanges extrêmement intéressants de ce groupe, grâce auquels j’apprends petit à petit. Mais je suis encore totalement novice, et je souhaite avoir votre œil critique sur ce que l’on m’a proposé.
Je voudrais donc avoir votre avis sur la proposition d’un CGP que j’ai rencontré récemment.
Mon profil:
Pour un peu de contexte, mon profil : j’ai négligé pendant des années le placement des mes économies , et j’ai aujourd’hui 75 000 euros qui dorment actuellement sur un PEL (qui a plus de 12 ans, soit une rentabilité nette de 1,75%), et un LMNP en VEFA en cours de construction, livraison prévue en décembre 2021 (prêt de 95 k). J’ai un profil plutôt équilibré (mais avec un petit penchant vers un profil dynamique), avec des objectifs moyen/long termes.
Étant encore novice, j’ai peur de me tromper dans mes premiers placements, qui seront conséquents car le but est de ne pas continuer à laisser dormir tranquillement les économies. Mais avec les frais d’entrée, souscription, sortie selon les supports, une mauvaise répartition initiale peut coûter cher. C’est pourquoi j’ai sollicité un CGP.
Proposition du CGP:
Le CGP travaille pour un groupe privé, VALOFI. Je ne sais pas si certains d’entre vous connaisse. Si oui, avez-vous un avis sur cette entreprise ?
Voilà ce qu’il me propose, une stratégie avec 2 principales orientations de placement :
1 – Assurance chez GENERALI avec placement des 75 k. Frais de versement 4% (ça me semble élévé non ?). La répartition est la suivante:
• 30% en fond immobilier (22,5 Keuros)
SCI PRIMONIAL CAPIMO (de Primonial)
SCI GF PIERRE (de Generali)
• 55% en Unité de compte (soit 41,25 k)
o EDR FUND BIG DATA (EDMUND DE ROTHSCHIELD): 6 k
o Pictet Global Megatrend: 6k
o Pictet Water: 6k
o EDRF Premium Brands: 6k
o EDRF HealthCare: 6k
o EDRF US value: 6k
o Carmignac Green Gold: 6k
• 15% en fond euros (11,25 Keuros) → je n’ai pas encore le nom du fond euros
Objectif de rendement global de l’assurance : entre 5 et 6%
2 – SCPI financés par prêt bancaire pour profiter de l’effet de levier: 100 Keuros
• SCPI PIERVAL SANTE (société de gestion LA FRANCAISE) : 50K
• SCPI EUROVALYS (société de gestion ADVENIS Investment Managers) : 50 K
Critère de choix pour ces 2 SCPI : la fiscalité (100% allemande pour EUROVALYS) et 62% en Europe pour PIERVAL SANTE)
Objectif de rendement : entre 4 et 5%
Vos avis:
Qu’en pensez-vous ?
Tous les avis sont bon à prendre !!
J’ai trouvé un meilleur contrat pour toi que ton CGP. En effet, le contrat de Generali - Linxea Vie propose pour 0 % de frais de versement :
30 % en fond immo (22.5 k€)
SCI Capimmo (Primordial disponible)
SCI GF Pierre (Generali disponible)
55 % en unités de compte (41.25 k€)
Ils sont tous disponible sans frais. Par contre, je ne recommande pas de fonds actifs mais plutôt des fonds passifs (type ETF (trackers) géographique, sectorielle, factoriel). En effet sur 10 ans, seulement 10 % des fonds actifs battent le marché.
15 % en fonds euros (11.25 k€)
Sûrement le fond euros Netissima qui est le meilleur fond Generali (disponible chez Linxea Vie)
Pour l’investissement à crédit en SCPI par contre c’est une très bonne idée. Si tu es fortement imposé, il y a aussi le démembrement (achat de nu propriété entre 3 ans et 20 ans) et souscription avec un crédit in fine.
Je ne pense pas que souscrire à des SCI à travers l’AV soit pertinent au vue du montant du prêt. À mettre sur des ETF World plutôt.
Je te recommande mon plutôt :
De réaliser ton investissement en SCPI en premier. Si crédit amortissable, négocié un décalage de 6 mois pour les premières mensualités, un taux entre 1.35
(12-15 ans) et 1.85 % (15-25 ans) est à demander à ton courtier. Il me semble que Crédit Mutuel propose des bonnes offres pour des crédit amortissables pour ce type d’investissement. Il peut aussi être envisageable un crédit in fine associé à du démembrement (ça permet de garantie le rendement locatif à l’avance) et des avantages fiscaux. Pour cela, il faut voir votre âge et votre impositions à venir.
Ensuite ouvrir une AV en ligne avec une allocations uniquement fonds euros dynamique et ETF comme possible avec Linxea Vie ou Linxea Spirit (0.10 % de frais en moins et un assureur français plutôt qu’italien)
Je me permet mais sa m’a l’air du n’importe quoi ce que te fait faire ton CGP. J’ai pas était vérifier tout les fond en détail mais sa a l’air d’êtres une recette de portefeuille ou l’on balance plein de fond en gestion active avec des frais élevée pour te donner l’impression que gérée son portefeuille est d’une complexité incroyable.
Je te le confirme c’est chère, pas forcement les meilleure assurance. La pluspart des fond on des frais de gestion anuelle supérieur a 2 %. Je ne suis pas capable de t’aider sur tes SCI je ne suis pas la dedans. L’important est souhaite tu 75 % de marché immobilier en portefeuille (sans rentrée dans le détails de répartition commerce, industrie et habitation).
Plus simple serait mieux. Regarde si tu peux ouvrir un PEA pour y rentrer tes actions d’un côté sous forme d’ETF et de l’autre tes titres d’immobilier et hors Europe sur ton assurance.
La fiscalité ne devrait pas êtres l’unique choix ici. Pour moi misée 100K sur d’un portefeuille sur 2 SCPI c’est de gros risque surtout avec un levier bancaire dessus.
Je t’invite a te renseigner sur deux chose :
Les ETF (fond négocié en bourse) qui sont pas mal plus intéressant que les fond de gestion active que ton conseiller te propose sur un grand nombre de point. Les ETF sont capable de descendre les frais de gestion a moins de 0,3 % / ans ce qui fait une net différence sur ton rendement.
Le Plan Épargne Action qui a une fiscalité avantageuse tout comme l’assurance vie.
Hésite pas a regarder les composition de portefeuille des autre personnes.
Une dernière chose, tu ne parle pas de ton termes d’investissement (1 ans, 5 ans ou 15 ans +) et de ton acceptation du risque. La composition de ton portefeuille a 75 % immobilier laisse pensé que tu a en tête l’adage que l’immobilier ne tombe jamais et que ton CGP l’a construit a cause de cela . Pourtant tu possède quelque chose qui est a 5 % fond euros et un 2 % d’or au global donc un profils accès risqué et longs termes pour dégager du rendement.
Merci @Ezerian et @robin1060 pour vos réponses.
Je suis preneur d’autres avis, si certains d’entre vous ont un peu de temps pour me faire un retour sur les SCI et les fonds en question, ainsi que sur GENRALI, vos avis m’intéressent!
Je vais essayer de reprendre ls informations que vous m’avez donné ou demandé: @Ezerian
Effectivement, j’ai réfléchi au démembrement, mais je préfère opter pour une rémunération dès le début afin de limiter l’impact mensuel du crédit (j’ai déjà un emprunt de 200k sur ma RP et de 90k pour le LMNP VEFA).
Tu conseillerais donc de faire une répartition uniquement fond monétaire / ETF World? (car tu indiquais au préalable qu’il était préférable de privilégier les fond passif au actif, donc je sors les SCI et le fond actif?)
Je ne savais pas que l’on pouvait faire cela, c’est intéressant. j’imagine que tu fais référence au délai de jouissance de ces 2 SCPI.
En fait, j’avais plutôt pour idée de mettre des ETF sur un PEA (10 k) pour me faire un peu la main, que j’alimenterais progressivement, et de laisser piloter mon AV avec mon épargne actuel pour le CGP. Mais au vu de vos retours, j’avoue que je doute!!
Tu parles de fonds euros dynamique: ça existe encore ça??
Je t’avoue que ça me semble assez complexe aussi. J’ai été regarder les différents fonds. Les 2 SCI ont un rendement qui me semble intéressant sur le rapport risque/rendement. Mais je n’ai pas de recul sur le sujet, et peu de moyen de comparaison.
Le fonds actifs, en revanche, je suis un peu plus secptique, certain d’entre eux ont sous-performé à leur indice ces dernières années, d’où mes interrogations sur leur choix, plustôt que des ETF par exemple.
Je me doutais que c’était cher. Tu n’as pas l’air fan de GENARALI, une raison particulière? Un conseil pour un assureur? Quelle est la moyenne des frais de versement sur une AV? Je me perds un peu entre les différents frais (versement / entrée / souscription / gestion) et le qui prend quoi (assureur / socitété de gestion des fonds / intermédiaire comme le CGP). je soupçonne que la boite du CGP prenne un % non négligeable sur ces 4% de frais de versement… Ce qui expliquerait ce chiffre élevé.
Concernant les 75% Immo, tu fais référence aux 100K de SCPI + 22K de SCI j’imagine. Effectivement, la partie immo me semble plus « sûre » dans le temps, mais j’avoue avoir laisser le CGP me proposer une répartition qui lui semblait cohérente et équilibrée. Et en tant que novice, je souhaite avoir un avis critique sur cette proposition, c’est l’objet de mon post
L’avantage que je voyais dans l’AV par rapport aux ETF dans un PEA, c’était la possibilité d’arbitrer sur des fonds monétaires en cas de baisse violente, à l’aube de la possible/probable crise financière qui s’annonce au S1 2021. Mais peut être que je fais erreur? Je viens de toute façon d’ouvrir un PEA pour prendre date. La réflexion de la répartition AV/PEA est donc d’actualité
Je partage sur le fait que la fiscalité ne doit pas être l’unique critère de choix. Néanmoins la SCPI PIERVAL SANTE me semble remplir beaucoup de case. En revanche je m’intérroge d’avantage sur EUROVALYS. Une conseil ou une préférence pour la 2nde SCPI?
Tu indique que 100 K sur 2 SCPI avec un levier bancaire, c’est un gros risque. Peux-tu m’expliquer pourquoi? Il serait selon toi préférable de mettre d’avantage de SCPI? Ou de réduire l’enveloppe? En quoi le levier bancaire accentue le risque (risque d’augmentation de l’effort en cas d’effondrement du marché immobilier, c’est ça?)
Du coup, la grande question, ETF sur AV ou PEA?
As-tu une bonne adresse pour regarder des portefeuilles cohérents et intéressants? (hormis les échanges au travers de ce forum)
Terme d’investissement: moyen / long terme (apport éventuel dans 5 ans pour un projet construction de RP, qui completerai la vente de ma RP actuelle), et pour le reste long terme (15/20 ans, pour avoir un bon complément financier au moment des études des enfants).
Acceptation au risque: profil entre équilibré et dynamique
Pour la composition, comme expliqué au dessus, je suis débutant et c’est pour ça que j’ai un peu laissé carte blanche au CGP pour me faire une proposition. Mais comme je ne veux pas faire d’erreur de débutant, je challenge cette proposition en recceuillant vos avis!
Merci encore pour votre aide, qui me permet d’avancer dans ma réflexion, et me fait me poser de nouvelles questions! N’hésitez pas à donner votre avis, je suis preneur et vos remarques me font progresser !
Mes parents on souscrit a un fond chez eux il y a 15 ans, spécial chef de PME blablabla, 8000 euros investis par mes parents, 500 de plus sur chaque enfant. 6 mois plus tard une perte de 25 %, rappeler en catastrophe mes parents on paniqué et tout retirer. C’est cependant peux être pas une expérience représentative. Tu a plein d’AV qui on aucun frais de sortis et entrée avec des frais annuelle entre 0,6 et 1 %.
Raison de plus pour ne pas y aller, sous performance + 2 % de frais il reste pas grand chose… J’ai aucun argument en main pour défendre les fond actifs … Je ne connais personne qui investissent dedans.
Le CGP te prend des frais a chaque rendez et qu’il a pas le droit de prendre une commission sur les placement qu’il te fait faire ni travailler pour les gestionnaire du fond. Si c’est le cas je pense que tu est en train de te faire niqué.
Il semble t’envoyer au moins chez ces potes avec des placement comme sa.
Personne ne prédit des crise financière. Personne ne peux savoir de quoi est fait demain. On peux expliquer le passé mais pas le futur. Beaucoup trop de charlatan ont ces discours de merde. Pour te donner une idée, le meilleur modèle mathématique décrivant le futur de la bourse que l’on possède est dérive du lancer de pièce pile ou face.
imaginons unscénario classique en crise financiere, tu investis 200 K en action, tu a raison et il y a une crise au S1 2021. Tu perd 50 000 euros. tu arbitre sur fond euros avec des rendement médiocre et qui eux fluctuent pas ou peu car composé d’obligation d’état. Voir pire qui on tendance a augmenter en prix en cas de chute des marché ! Tu te retrouve a vendre une chute pour cristallisé ta perte. A date les indice boursier (et pas forcément l’action d’une entreprise spécifique) on toujours finit par remontée, si tu vend avant la remontée alors tu valide définitivement ta perte. Si ton CGP ta aussi conseillé sa, donne moi ces coordonné je vais aller m’embrouiller avec lui .
Attention au discours alléchant des findumondiste. Beaucoup sont juste des charlatan, sans aucune compétence et qui passe leur temps a se positionné en victime du monde dans lequel ils vivent.
Imaginons le pire des scénario qu’il puisse arriver de toute l’histoire de l’humanité. Que ce soit réellement la fin du monde économique. Considérant tenu que la bourse et l’économie dans sa globalité reflète l’état de santé de notre société et sa croissance et sa prospérité. Le jour ou elle se relèvera pas et que tu perd 100 % de ta mise. C’est que l’on sera dans une situation tellement de merde que tu en aura probablement rien a faire des sous de ton assurance vie mais plutôt survivre sera ta priorité^^’
Je ne suis pas expert en SCPI / SCI et l’immobilier en général.
C’est un marché qui s’est effondré récemment et particulièrement fort sur le commercial et qui n’a pas encore reprit des couleurs depuis mars.
Quand tu emprunte 100 K et que ton investissement paye tes mensualité sa va ^^ Mais la le problème est que 2 SCPI sa peux partir en vrille très vite et perdre tout ton rendement. J’étais sur Cominar Real Estate, rendement divisé par 4, suite a la crise et de sérieux soucis de gestion. Tu te retrouve a assumé un prêt sur laquelle tu a aucun levier de contrôle et assumé le risque unitaire de l’entreprise, c’est quelque chose qui me plait très peu. Quand je parle de risque unitaire, tu peux perdre 10 % juste avec le gérant historique qui démissionne, un scandale quelconque, une mauvaise gestion qui éclate… Si tu a 10 SCPI tu prend déjà moins de risque car au pire c’est 10 000 euros qui perdent en rendement / valorisation (Tout le principe des ETF réside la dedans). Exactement a la même image de quand tu loue des appartements tu diminue le risque en ayant 20 locataire tu peux encore assumer tes dette contre seulement 2 locataire.
Dans tous les cas ta répartition globale est en majeure partis immobilier ce qui est un risque en soit dû au manque de diversification. Je considère l’immobilier comme un secteur a part entière de l’économie au même titre que la technologie, la santé, les produit cyclique ect… J’ai donc un peu moins 20 % d’immo en portefeuille pour être tranquille.
Les deux. Je te dirait tous ce qui rentre pas facilement dans ton PEA place le dans ton AV. Avec 6 ETF tu peux avoir une diversité conséquente. Profite de l’AV pour y mettre des obligations et immobilier et le reste dans le PEA.
J’ai composé le mien moi même en voyant les témoignage des autre, quelque conseil et en me renseignant sur la finance en générale. Celui de ma conjointe aussi.
J’ai du 100 % action, horizon longs termes avec un mélange des indice MSCI EAFE, TSX60 et SP500. Ce qui couvre 4 continent au travers d’une trentaine de pays développé et en cours de développement.
Ma conjointe a plus peur du risque est a 50 % d’action, 40 % d’obligation d’entreprise (en ETF) et 10 %
Un outils de blackrock qui donne des exemple en fonction de ton goût du risque et ton budget: https://www.blackrock.com/ca/investisseurs/fr/investment-ideas/build-your-core
Du coup a longs termes je te conseille un profils plus orientée actions, si tu a peur du risque ne te tourne pas vers l’immobilier mais vers les obligations. Avec une acceptation du risque acceptable considère de placer dans des obligations une année de dépense dans un compte ouvrable a tout moment (compte titre ordinaire) par exemple. De ce fait tu pourra sortir de cela quand tu veux pour subvenir a tes besoins.
En cas de crise, car sur du longs termes tu vivra forcément des crises économique, laisse couler et garde ton horizon longs termes. Ainsi tout se passera bien Évite a tout prix de cristallisé tes perte en arbitrant sur des obligation qui elle on tendance a moins baissé voir servir de valeur refuge (que tu achètera probablement trop chère a ce moment).
Du coup ce n’est probablement pas au milieu d’une crise économique que tu te relancera dans un grand projet tels qu’une plus grande RP.
Il existe des assurances vie avec le pacte d’associé que tu peux directement ouvrir au nom de tes enfant qu’il débloqueront au début de leur étude. Tu peux même le transformé en quelque chose d’éducatif pour leur faire comprendre la valeur de l’argent, la gestion de leur finance a venir ect… Je dit cela car c’est malheureusement quelque chose qu’il manque a l’école et que même les parents n’ont aucune connaissance sur le sujet.
quelque conseils :
Pas de précipitation, il y a des bonnes affaire a tout les jours. Soit donc sûr de toi quand tu te lance.
Personne ne peux prédire le futur dans n’importe qu’elle domaine de l’investissement.
La diversification sectorielle et géographique te permettra de
Ne te lance pas dans des portefeuille d’une grande complexité, avec 5 ETF tu peux atteindre une diversification tout a fait correct. Certains passe des journées a optimiser, réfléchir, lire l’actualité et faire des graphique de leur investissement. J’ai personnellement choisis de faire des heure supplémentaire car sa paye a coup sûr bien mieux que gratter 0,5 % a 1 % de performance en plus.
Je trouve que @Ezerian t’a bien renseigné sur son post
Franchement pour ton AV si tu veux la faire gérer passe chez un robo advisor
4% de frais d’entrée je suis resté scotché
Les CGPs ne conseillent malheureusement pas d’ETFs car pas de commission (ou c’est rare, si vous passez par là, que vous êtes CGP et que vous le faite, faite moi signe svp ).
Peut-être que certains CGP conseillent les bons fonds mais selon moi ils le feront en comparant à l’indice et en t’expliquant clairement avec les frais si tu es gagnant ou pas (avec 4% c’est mal barré )
Tu ne peux pas savoir quand un crise et/ou baisse de marché va frapper. Je t’invite à consulter cette vidéo qui va te faire réfléchir en terme de projets et surtout définir tes objectifs car en lisant ta réponse/question / je vois clairement que tu places sans trop savoir quelle partie de ton épargne est dédiée à quoi (je comprend bien que c’est en partie pour ça que tu as fait appel à un CGP mais promis, rien de compliqué ^^) :
Retour à ma réponse précédente, si tu regardes la vidéo et que tu fais la chronologie, tu sauras (Spoiler : les deux sont complémentaires; j’ai une préférence pour le PEA à très long terme car fiscalement très intéressant !)
Pour les SCPI, SCI, etc je ne me prononce pas, pas assez de connaissances sur le sujet ^^
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