Je suis fortement intéressé pour me lancer dans des investissements locatifs en LMNP au réel en le gérant moi même afin de ne pas avoir de frais d’agence pour la gestion. Il faut donc que les biens ne soient pas trop loin de chez moi.
Mon problème est que j’habite à Lyon, le prix de l’immobilier est devenu bien trop fou et cette ville (ainsi que sa métropole) n’est pas du tout adaptée pour avoir un cash flow positif, même si j’ai aucun doute sur la valeur du placement dans le futur, ce n’est pas adapté à mon besoin.
Je n’ose pas trop regarder St Etienne qui offre de très belles rentabilités, mais j’ai bien trop peur des vacances locatives…peut être que je me trompe mais j’ai envi de prendre le moins de risque possible pour le 1er achat.
J’ai regardé ensuite Grenoble, cela pourrait être intéressant (un St Etienne « moins risqué » à mes yeux) mais quand je regarde le prix à l’achat vs le prix loué, je ne vois pas comment on peu avoir un cash flow positif (je ne regarde pas pour l’instant les « quartiers » qui sont bien moins chères mais qui me font un peu peur pour les vacances locatives).
Mon objectif est de louer un T2 meublé (voir un studio pourquoi pas), mais pas de colloc qui je sais ont d’excellents rendements. En apport je souhaite apporter les frais de notaire pas plus.
Donc suis je le seul à rencontrer ces difficultés pour trouver un cash flow positif dans cette région ? Je commence vraiment à désespérer, c’est dommage car cela m’intéresse énormément mais je n’ai pas envie de me tromper sur le 1er bien locatif.
J’ai posé une question similaire mais je suis d’IDF.
On peut jouer sur la fiscalité et ceci pendant quelques années.
Par exemple, tu peux déduire travaux et/ou mobilier de ton bien sur les impôts selon la formule choisie.
Tu ne vas donc pas payer d’impôts ou peu pendant quelques années et c’est ce reste qui tombe dans ta poche.
Mais, un jour ou l’autre, il faut payer tes impôts :smil
Dans mon cas, j’ai un petit budget + petite surface = pas beaucoup de travaux = pas beaucoup à déduire donc pas rentable sur le long terme.
Tu peux prendre un bien avec travaux que tu achetes pas cher et tu joues sur le montant de la réhabilitation ou mieux, si t’es bricoleur ou tu as des gens bricoleurs autour de toi.
Mais effectivement, je ne comprends pas comment font les gens.
Je cherche encore et encore et je ne suis pas tombée sur un bien pareil. J’ai même du mal à tomber sur un bien sans faire d’effort d’épargne.
Je ne suis pas d’une grande aide mais je comprends tout à fait tout post. J’ai la même difficulté.
Pour un studio, choisi une ville avec des étudiants. Ça peut etre une possibilité. Tu es sur de louer par contre, tu vas avoir un gros turn over.
Mais pareil, tu vas pouvoir déduire le mobilier mais pour un studio, ça va vite.
Disclaimer : je ne suis pas investisseur immobilier locatif, j’ai juste ma RP en IDF. Mes « conseils » sont à prendre avec des pincettes.
Quand on fait de l’investissement immobilier, il faut savoir bien définir sa stratégie et ses objectifs. Les grandes agglomérations comme Lyon, Paris, Lille, etc. sont plutôt devenues des villes où l’investissement est patrimonial. C’est-à-dire qu’on ne vise pas la rentabilité avec Cash Flow mais plutôt la revente avec une belle plus-value ou bien une rente locative confortable lorsque tout le crédit est entièrement remboursé. En revanche, cela implique soit de mettre plus d’apport au départ ou bien de faire un effort d’épargne mensuel plus important.
Pour réussir à faire du « cash flow », il n’y a pas vraiment de mystère en réalité. Cela passe par plusieurs moyens :
Acheter le bien en dessous du prix du marché. C’est sans doute la condition la plus importante car c’est elle qui va piloter en grande partie la rentabilité du projet. Pour ce faire, il faut soit s’éloigner des grands centres villes urbains ou bien trouver la bonne opportunité / perle rare : un bien complètement abîmé à rénover entièrement, un achat aux enchères publiques, un bien dans une succession difficile dont les vendeurs veulent vite se débarrasser, etc. Idéalement, plus il y a de points négatifs et plus cela aidera dans la négociation. Les meilleurs investisseurs immobiliers sont ceux qui parviennent à acquérir les biens dont personne ne veut et pour lesquels il y aura un gros travail d’amélioration à faire pour réhabiliter le bien et le louer à des prix au dessus de ceux du marché. L’idée c’est d’arriver à créer u bien d’exception. Pour autant, trouver ces biens par soi même est parfois difficile. Il faut éventuellement déléguer cette tâche en mandatant un chasseur de biens immobiliers spécialisés dans l’investissement locatif.
Renover le bien est la seconde condition pour aller chercher de la rentabilité. Réaliser des travaux permet non seulement d’améliorer le bien pour le louer plus cher sur le marché mais cela permet aussi de le garder en bon état pendant plusieurs années. Un bien bien entretenu permet de garder ses locataires en place plus longtemps. Enfin, les travaux, lorsqu’ils sont réalisés par des professionnels, deviennent des charges déductibles dans les impôts fonciers. Cela permet généralement d’annuler l’imposition pendant plusieurs années.
Maîtriser sa fiscalité : l’opération sera rentable en prenant en compte la fiscalité générale du projet dès le début. Les impôts pèsent lourd dans un investissement locatif s’il n’y a pas de charges à mettre dans la balance. Des outils comme le simulateur de rentabilité de investissement-locatif.com sont une aide précieuse pour calculer la rentabilité d’un projet.
Changer le mode d’exploitation. En fonction de la surface et de la zone géographique où se trouve le bien, il faudra peut être penser à changer le mode d’exploitation du bien pour dégager plus de rentabilité. Par exemple, en créant une pièce en plus pour faire de la colocation, en louant en location courte durée dans une ville / village ayant un fort attrait touristique ou ayant une zone avec beaucoup de bureaux / d’entreprises, en transformant un appartement en local commercial ou vis versa, etc.
Tout cela pour dire que ce n’est pas l’opportunité qui vient à toi mais c’est à toi de te créer l’opportunité. A partir d’un bien brut, tu dois être capable de te projeter dans le potentiel et dans les calculs pour déterminer si le bien pourra être rentable après une série de transformation. La grande majorité des biens qu’on trouve sur le marché ne sont pas rentables à la base car il s’agit soit de résidences principales ou bien parce qu’ils sont déjà à un prix trop élevé pour qu’ils soient rentables s’ils devaient être mis en location en l’état.
C’est donc à toi de te créer ton opportunité pour réussir à dégager du cash flow. C’est d’autant plus difficile sur les petites surfaces comme les studios qui sont prisés par les acheteurs et qui partent vite.
Enfin, il faut faire attention avec l’envie d’avoir du cash flow sans mettre d’apport dans le projet. C’est tout à fait possible d’y arriver mais cela a aussi des conséquences : l’endettement est généralement plus long donc il y a plus d’intérêts à rembourser. Le cash flow c’est de la trésorerie tous les mois dans sa poche à court terme mais en échange bien souvent d’un endettement beaucoup plus long. S’il faut être amené à revendre le bien avant le terme du crédit, cela peut aussi nuire à la rentabilité générale du projet. Il faut prendre en compte ce scénario également d’une revente potentielle du bien à un horizon de X années en fonction de sa situation personnelle et de ses objectifs à moyen / long terme.
C’est effectivement ce que je pensais. Le problème c’est quand on a un petit budget.
Le mien est de 120000 euros. Je peux oublier l’île de France meme avec négociation (ou les coins paumés la ou n’y a pas de demande). Il faut donc m’éloigner.
Et quand bien même je trouve, avec mon budget, petite surface = petit travaux donc la défiscalisation est pas ouf et les possibilités réduites (on peut oublier la colocation).
Par contre, je m’interesse aux ventes aux enchères. Apparemment, on peut avoir des gains de 20% sur le prix du bien.
Salut, je rejoins se qui a été dit au dessus. Mon premier conseil serait de te former, sans forcément acheter les formations de youtuber mais y’a plein de bouquins sérieux bien moins cher.
Demander les conseils d’un expert comptable peut être un atout. Personnellement, je vis à Lyon et j’ai investi a St Etienne dans un studio. C’était pas l’affaire du siècle (je n’ ai le temps pour les visites, les travaux…) mais j’ai un petit csh flow positif donc le bien s’autofinance pour le moment.
Va y faire un tour, choisi ton quartier, ta population cible. St Etienne est une ville étudiante importante, avec des partenariats entrebuniversité avec Lyon. La situation avec le Covid est a prendre en compte…
Je pense aussi qu’avec les taux d’emprunt extrêmement bas, on peut se permettre d’acheter sur du plus long terme mais ça n’est que mon avis. Pour ma part, j’ai juste payé les frais notaire, je n’ai pas trop touché a mon capital ( bien maigre d’ailleurs ).
Quoiqu’il en soit, faut bien être conscient des risques et faire ses petits calculs.
Merci pour vos différents avis, j’apprécie vos points de vue.
Cela confirme l’idée que je m’étais fait, ce n’est pas en achetant au prix du bon coin que l’on va se rapprocher d’un cash flow positif, mais plutôt en dénichant les bonnes affaire, le potentiel etc…
C’est tout de suite plus compliqué en effet
Je l’ai pas lu celui ci, mais j’avais lu son interview sur le site Avenue des Investisseurs.
J’ai le sentiment que c’est difficile mais pas insurmontable. Si j’avais le temps, je pense que je me relancerai sur un projet a St Etienne. Mais bon, je bosse à temps plein, la famille… etc…
Merci Pierre pour ce cas concret.
Cela confirme vraiment qu’il faut sortir des sentiers battus pour avoir un beau cash flow, ce que je ne suis pas prêt à faire.
Je vais donc revoir à la baisse mes exigence sur le cash flow.
Bonjour,
Je trouve le montant des travaux 30K € pour faire une division + raffraichissement très faible.
Est ce que la copro a accepté facilement ? Est ce que la mairie a accepté ? as-tu du acheter une place de parking pour la compensation ?
Merci
).
