Le sujet ayant été évoqué plusieurs fois sur le groupe Facebook, j’ai décidé de créer un Topic ici. N’hésitez pas à intervenir (peut importe la date) pour ajouter des connaissances et l’enrichir !
Bonjour
Ya t il une vidéo de la brigade sur l investissement en Pinel ?
Votre avis sur le sujet ?
Commentaire de @hhamon sur le groupe Facebook (d’ailleurs Hugo si tu veux reposter toi même, je supprimerai ce commentaire 
) :
Hello Gad,
Il me semble que Pierre Faure prévoit de réaliser une vidéo un jour sur le sujet. Le Pinel est un sujet qui soulève pas mal de questions et d’intérêt.
Je peux te donner mon avis sur ce que je pense du Pinel car j’ai failli signer un investissement sous ce régime il y a deux ans. J’ai finalement décidé de ne pas y aller au vu des contraintes que ça implique en échange du « cadeau fiscal ».
Le Pinel a l’ai intéressant sur le papier car on vous promet que réduire votre imposition sur le revenu. En gros, pour un bien acheté neuf 200 000€, vous pourrez déduire 2% du prix du bien sur votre IR chaque année pendant les neuf premières années puis seulement 1% les 3 années suivantes. Soit 4 000€ par an les 9 premières années puis 2 000€ par an les trois dernières années. Sur 12 ans, vous « économisez » 42 000€ d’impôts sur le revenu. En gros, ces 42 000€ vont servir à financer le bien en Pinel. C’est nullement que de l’épargne forcée. Au lieu de donner 42 000€ à l’Etat, vous vous les reversez à vous-même dans le remboursement de votre bien.
Oui mais pour bénéficier de cet avantage fiscal, il y a des contreparties :
- Le bien doit être loué en nu pendant 6, 9 ou 12 ans.
- Le loyer sera encadré et plafonné par l’Etat à un prix inférieur à celui du marché locatif classique dans l’ancien. Vous ne pourrez pas fixer librement le prix de votre loyer…
- Les locataires devront justifier d’un certain niveau de revenu pour être éligible à l’accession d’un bien sous régime Pinel. En gros, vous n’aurez pas le droit de choisir un couple de cadres avec 5 000€ de revenus par mois car leurs revenus seront trop elevés pour accéder au Pinel.
- Vous devez acheter neuf et sur plan. Donc vous ne voyez pas exactement quel sera l’état final du bien. Les maquettes des promoteurs sont jolies mais dans la réalité ça ne le sera pas toujours. Vous pourrez avoir une mauvaise exposition, du vis-à-vis avec un immeuble d’en face, etc. C’est un peu le coup de poker d’acheter sur plan.
Il faut aussi savoir qu’en achetant du neuf, vous payez bien plus cher que le prix moyen au m2 de la ville. En moyenne, c’est d’environ 30% au déssus du prix du marché immobilier. Si vous décidez de revendre dans 9 ou 12 ans, vous ne serez pas garanti de revendre au prix d’achat étant donné que vous aurez surpayé le bien à l’achat. En effet, comme c’est du neuf, vous payez de la TVA dessus ainsi que les marges et commissions que se prennent les nombreux intermédiaires : promoteur immobilier, revendeur, conseiller en gestion de patrimoine, etc.
Ma mère a acquis un bien en loi Scellier (loi fiscale immo avant le Pinel) il y a 10 ou 12 ans. Elle l’a acheté 180 000€ et l’année prochaine, elle sort du programme fiscal Scellier. La question se pose de revendre le bien. Oui mais non… En regardant les annonces immobilières dans la ville en question, les surfaces identiques à celles de son bien se vendent au mieux à 140 000€. Donc revendre le bien l’année prochaine ne sera pas une bonne idée du tout. Nous prévoyons de le basculer en location courte durée ou meublé à l’année pour optimiser sa rentabilité.
Ce qu’il faut aussi savoir avec le Pinel c’est que vous sortirez de l’argent de votre poche tous les mois si vous faites un crédit à 110%. En effet, entre 70 et 80% des mensualités du crédit seront couvertes par les loyers perçus et le cadeau fiscal mais les 30% restants seront à votre charge. Donc vous faites un investissement qui ne rapporte pas de cashflow mais qui vous génère du patrimoine.
Le Pinel c’est certainement adapté aux personnes déjà agés (la cinquantaine) et qui ne veulent pas faire de l’immo rentable à court terme. C’est du placement en bon père de famille pour constituer un peu de patrimoine sans trop s’embêter avec l’immobillier. Mais au final ça coûter cher et la rentabilité n’est pas toujours au rendez-vous.
Sans parler du fait que vous ne maîtrisez absolument rien : vous ne maîtrisez pas les aléas des chantiers (souvent du retard à la livraison), vous ne maîtrisez pas les locataires (conditions de revenus modestes obligatoires pour bénéficier d’un loyer plafonné), vous déléguez la gestion à une agence ou organisme comme Foncia, etc.
Commentaire de @Cyrille_Chry sur le groupe Facebook (d’ailleurs Cyrille si tu veux reposter toi même, je supprimerai ce commentaire ) :
@hhamon a donné une réponse très détaillée (merci à lui :)) Je vais essayer d’apporter des éléments complémentaires (en tant qu’investisseur immobilier mais aussi conseiller en gestion de patrimoine).
La construction est l’une des économies les plus importantes de notre pays, c’est la raison pour laquelle depuis plusieurs décennies, l’Etat incite les investisseurs privés à acheter de l’immobilier neuf.
Hors dispositif de défiscalisation, le neuf est difficilement vendable. Le rendement locatif est ridicule : prix à l’acquisition élevé et loyer guère plus chers que dans l’ancien. Lorsque l’on prend en compte la fiscalité des revenus fonciers… il faut mieux laisser son argent sur son livret A !
L’idée du Pinel est donc de booster la rentabilité grâce à une économie d’impôt. Contrairement à un autre type d’investissement locatif, le Pinel fonctionne à l’envers : on part d’un rendement locatif brut très bas pour avoir finalement un rendement locatif net net plus élevé car le gain se fait principalement sur ses impôts.
De plus, les conditions de financement sont meilleures que dans l’ancien (25 ans sans apport avec différé total est la norme alors que c’est l’exception dans l’ancien).
C’est la raison pour laquelle il est compliqué de comparer un Pinel avec un investissement immobilier dans l’ancien. Cela explique aussi pourquoi les dispositifs de défiscalisation sont souvent critiqués : la plupart des gens raisonnent en rendement locatif brut et non en taux de rentabilité interne, ce qui n’est pas pertinent et biaise la rentabilité du Pinel.En contrepartie de la réduction d’impôt d’un Pinel, l’Etat vous demande de vous engager sur une période d’au moins 6 ans et de louer aux « revenus intermédiaires ». En effet, le Pinel a un rôle social. Les revenus élevés n’ont pas de difficultés à trouver des logements et les bas revenus ont accès aux logements sociaux. A noter tout de même que les plafonds restent élevés et sont basés sur les revenus N-2. Par exemple, j’ai déposé un dossier pour louer un Pinel alors que nous sommes un couple de cadres avec de bons revenus.
Bon, je peux démonter un peu le Pinel à présent
Il y a des bons programmes… mais beaucoup plus de « très (très) mauvais ».
Les écarts de prix avec l’ancien sont parfois monstrueux (surtout dans le centre des grandes villes). Certains promoteurs ne sont pas sérieux (prestations bas de gamme, sous-traitance excessive, retards de chantiers importants voire faillite…). On rencontre régulièrement des programmes poussent comme des champignons au même endroit, ce qui fera chuter les prix de l’immobilier lors de la revente (car tout le monde revendra au même endroit et au même moment à l’issu de l’engagement Pinel). Enfin, beaucoup trop d’intermédiaires (conseillers en gestion de patrimoine, agents immobiliers, banques…) vendent leurs produits en pensant d’abord à leurs commissions et à l’intérêt du client en dernier…Pour donner une idée sur les ratios : sur 10 Pinel que j’étudie, j’en retiens 1… Et encore, les 10 ont été sélectionnés en amont par mes partenaires.
Selon moi, le Pinel s’adresse à des personnes qui souhaitent profiter de l’effet levier crédit et limiter les aléas car le Pinel reste un produit immobilier « packagé ». Si on voit le Pinel comme un montage financier, l’investisseur a un effort d’épargne chaque mois et récupère un capital à la revente. La rentabilité associée dépasse sans difficulté les 10%. Ce qui n’est pas si mal pour un investissement relativement passif.
Mais bien sûr, toute la difficulté est de bien choisir le programme. Si on prend le premier lot conseillé par son banquier, on a toutes les chances de faire une mauvaise affaire…
