Bonjour la brigade,
Nouvel inscrit, je lance mon premier sujet après avoir bien éclusé le forum et déjà glané moults très bons conseils.
Crise de la quarantaine oblige, je suis en plein arbitrage de mon patrimoine afin de le mettre sur la bonne voie pour les 20 prochaines années et préparer une retraite qui va probablement piquer pour beaucoup de monde.
1/ Voici ma situation
Revenus : environ 26 000€/an hors primes et 4 700€ revenus SCPI détenue en direct
Fiscalité : TMI 30% depuis cette année
Patrimoine (en cours de réorganisation, je donne donc l’allocation finale prévue pour le moment) :
Liquidités : 4.39% (2.45% en livrets bancaire et 1,94% en Assurance vie Nalo 72h) ;
Assurance vie fond euros : 15,91% (ouvertes entre 2008 et 2010 pour des rendements nets de PS de 1.36%, 1.49% et 1.41%)
Assurance vie piloté : 7,76% (Yomoni, Nalo, en P9)
SCPI en direct : 15,73% (Aestiam pierre rendement acquise 2011)
PEA en ETF : 13,69%
Crownfunding immo : 3,10 %
Résidence principale 39,43%
Prêt bancaire résidence principale : pendant encore 17ans.
Ce qui donne hors résidence principale la répartition des actifs suivante :
Liquidités 7,25%, AV€ 26,26%, Immobilier (SCPI) 25,96%, ETF 35,41% et crownfunding immo 5,12%.
2/ Ma réflexion porte sur l’intérêt de garder mes parts de SCPI en direct que j’avais achetées pour me constituer un petit complément de revenu mensuel. Aujourd’hui, le rendement a très nettement baissé pour arriver à 2.01% net d’impôt. En outre, ma partie psychologique commence à faire une aversion à la faible liquidité des parts et à l’assassinat sur ma feuille d’imposition en pensant qu’il y a une meilleure optimisation à faire de cet argent. J’ai quand même eu le droit à une revalorisation des parts avant que la SCPI ne passe en variable, ce qui me permet d’en sortir gagnant net de frais d’entrée.
Après moultes réflexions et un bon bilan sur ma psychologie d’investisseur je trouve que ma répartition actuelle me convient, je souhaite donc rester dans une exposition immo équivalente à 26% de mes actifs environ. (Je n’ai malheureusement pas le courage de @GNN Portefeuille d'ETF de GNN - Stratégie lazy 100% ETF sur 15-20 ans (PEA et CTO) mais bravo à lui 
)
3/ L’arbitrage :
J’ai d’abord envisagé de réinvestir mes SCPI dans une enveloppe AV (avec un mix SCPI SCI) mais les frais m’ont un peu refroidi et plusieurs articles dont celui-ci SCPI en direct ou en assurance vie : la vérité des chiffres ont fini de me convaincre que ce n’était pas ce que je cherchais ;
J’envisage désormais de rembourser par anticipation mon prêt de résidence principale, il me restera environ 25 000€ et une capacité d’endettement complète pour me lancer en LMNP. Assez « lazy investor » et sans avoir totalement creuser le sujet, les résidences étudiantes me fond de l’œil.
Je vois beaucoup d’avantages pour la LMNP, utilisation du levier de l’emprunt, poursuite des loyers mensuels, défiscalisation me faisant redescendre de tranche d’imposition, gestion déléguée et rendement supérieur aux 2.01% actuels…
Etant une grosse décision, je m’en remets à quelques conseils sur la pertinence du choix ou d’autres pistes de travail.
Amicalement