Achat de parts de SCPI en faisant un prêt in-fine

[Celestent]

Voici une idée de stratégie d’investissement que je suis en train de peaufiner actuellement et j’aimerais connaître votre avis.

Objectifs :
D’ici 2020/2021 : Achat de parts de SCPI à crédit pour tripler ma mise de départ en 10 ans tout en profitant de la différence entre les mensualités du prêt et les revenus de la SCPI pour faire un autre achat à crédit (résidence principale ou location meublée).

Étapes :

1. Mettre 10,000 euros de côté sur une Assurance Vie rapportant environ 2.5% net de frais par an. Caution pour la banque.
2. Faire un prêt in-fine de 100,000€ sur dix ans.
   -> Remboursement des intérêts tous les mois.
3. Acheter pour 100,000€ de parts de SCPI rapportant 5% brut par an.
4. Au bout de 10 ans, revendre les parts. On a investit 10,000€ qu’on a presque triplé.

Assurance Vie : 10,000€, à 2.5% net de frais par an.
-> 10 ans après : 12,801€. Plus-value de 2,801€.
Les parts de SCPI rapportent 5,000€ par an, dont on déduit 3,400€ (3.4% de 100,000) et 350€ d’assurance décès-invalidité. Revenu imposable est de 5,000 - 3,750, soit 1,250€. Dans le pire des cas, on en laisse la moitié à l’État et la Sécu. Il nous reste donc 625€.
-> 10 ans après : 19,178€ au total (somme investie + plus-value de l’assurance vie + parts de la SCPI).

• 10% de gain capital-pierre, soit 110,000€. On rembourse les 100,000€. Il nous reste 10,000€.

19,178€ + 10,000€ = 29,178€. En dix ans, on a presque triplé notre capital.

J’ai fait un calcul sans prendre en compte les éventuelles évolutions du loyer tous les ans et en restant sur une plus-value annuelle de 2.5% net de frais pour l’assurance vie (j’ai un contrat avec 25% en fonds euro et 75% en unités de compte, donc cette plus-value peut très bien être plus élevée ou plus basse).

Il est toujours possible pendant cette période de contracter un autre prêt pour sa résidence principale ou pour une location meublée en faisant le rapport entre les mensualités du prêt in-fine et les revenus de la SCPI. C’est le deuxième objectif de cette stratégie.

Pour les prêts in-fine sur 10 ans, on peut même trouver des taux autour des 2%. Donc on peut être encore plus gagnant.

Qu’en pensez-vous ?

[pierre]

Salut @Celestent,

J’ai lu avec attention
Avant tout, tu dois savoir que mon expérience avec les SCPI est à 0 et que je n’éhsiterai pas à te rediriger vers d’autres sources.

19,178€ au total (somme investie + plus-value de l’assurance vie + parts de la SCPI).

Je ne comprend pas ton calcul ici ?
625*10+2801+10000 = 19 051€ (même si on est pas bien loin)

10% de gain capital-pierre, soit 110,000€. On rembourse les 100,000€. Il nous reste 10,000€.

J’ai fait quelques simulations et recherches à droite à gauche et ça ne me semble pas hors de portée. Je pense que cela dépend vraiment du type de SCPI que tu achètes : valorisation, rendement, etc et j’imagine également que tu en es conscient, (même si tu ne le mentionne pas, on dirait que 5% est plus ou moins orienté sur du rendement)

Ma question est donc la suivante :

• As-tu un historique à étudier des parts de SCPI que tu veux acheter ?
• Est-ce que ce rendement de 10% te semble correct en terme de prévision ?

Côté AV

2.5% net de frais pour l’assurance vie (j’ai un contrat avec 25% en fonds euro et 75% en unités de compte, donc cette plus-value peut très bien être plus élevée ou plus basse).

2.5% net de frais me semble faible pour 75% d’UC non ?
Je prend un seul exemple, sur le site de wesave : https://www.wesave.fr/contrat-fonds-euro rendement 2% net de frais en fond euros. J’imagine qu’il doit exister des rendements légèrement supérieur aux alentours de 2.5% pour du fond euros.
Je comprend que c’est la caution pour ta banque et sur 10ans en bourse (donc tes 75% d’UC) tu commence à te situer sur un horizon de temps acceptable pour ne pas être en moins-value mais je voulais ju!ste te le siçgnaler au cas ou

Est-ce que si tu faisn un investissement locatif meublé (ou non), ta fiscalité sur les SCPI ne risque pas de changer ?

Deux liens pour approfondir :

1. https://www.devenir-rentier.fr/t622 (attention ça date de 2011)
2. https://avenuedesinvestisseurs.fr/scpi-investissement-cas-pratique/ (toujours le bon vieux avenue des investisseurs )

À plus !

[Zed_Buraliste]

J’ai quasiment finalisé une offre de prêt in fine en 2019 sur de la SCPI (c’était sur de la nue propriété de mon côté), mais au final, ça ne s’est pas fait.

Une des contraintes du in fine, c’est qu’il va falloir alimenter ton compte AV assez largement sur les 10 ans pour garantir le prêt, surtout si tu pars de 10k. Je suis d’accord, sur le papier, ça n’est pas un coût cet effort d’épargne puisque tu le récupères à la sortie. A la louche, tu vas devoir compléter l’AV en capital jusque 75k au vu du taux de 2.5% de rendement (réaliste ou non, de toutes façons, ce taux, l’organisme bancaire te le donnera).

Ca te fait un effort d’épargne brut de 542 € par mois juste sur l’abondement de l’AV, soit 6 500 € par an auxquels il faut retrancher ton rendement net de 625 = 5875 € en effort d’épargne qui vont être valorisés dans l’AV nantie (il y a tout de même cet avantage). Encore une fois, certes, ça n’est pas un « coût » comme les intérêts ou les impôts puisque c’est ton capital et que tu le retrouves à la sortie en cas de vente (tu retrouves le cash) ou achat (tu auras tes parts de SCPI). Cette épargne forcée va créer des intérêts supérieurs que les 10k de départ. A la louche encore une fois, ça te fera des intérêts de 11.5 k pour un investissement de base de 10k et 6500€/an pour un taux de 2.5%.

L’avantage du in fine, c’est que ça ne grève pas ta capacité d’emprunt, donc, aux yeux des institutions bancaires, en vu d’un prêt amortissable, c’est avantageux même si ton effort d’épargne de 6500€/an est réel. On voit tout de suite que ce type d’emprunt s’adresse avant tout aux hauts revenus ayant la capacité de mettre de côté pour couvrir l’effort d’épargne demandé.

Il y aussi des frais de souscription qui seront entre 8-12% qui viendront gréver ta plus value (qui passera en plus par la case imposition), ça ramène la vente à une valeur quasi nulle d’une éventuelle plus value. Je garde donc dans ce raisonnement une vente sans plus value.

Si je reprends les calculs
10 ans après :
Intérêts générés par l’AV : 11.5k bruts, je prends le PFU pour simplifier (on peut aussi passer par la CSG + TMI) => 11 500 - (11 500 - 4 200 (ça correspond à l’abattement possible à partir de la 8 année mais on ne peut en bénéficier qu’une fois comme le compte est nantie, soit à la 10e année)x 30% = 9310 €
Rémunération nette des loyers : 625 x 10 = 6 250 €
= 15 560 €

C’est moins que ce qui a été calculé au préalable ET les sommes investis ne sont pas du tout du même ordre puisque ça correspond à un investissement de ta part de 75 000 €

Soit un gain de 20.75% dans l’hypothèse où tes parts de SCPI prennent 10% (tout à fait plausible pour du Grand Paris). Une autre limite au raisonnement est le rendement de 5% que je trouve plutôt optimiste (il y a des SCPI à ces niveaux là, les plus grosses, les plus sécurisantes, ne le sont pas comme Immorente, Primopierre, Promovie, etc…).