Immobilier

J’ai loupé une bonne affaire immobilière

Une vidéo un peu spéciale aujourd’hui car c’est un retour d’expérience. Je vais vous expliquer comment et pourquoi j’ai loupé une affaire immobilière.
C’était une bonne affaire car elle respectait la règle des 70. Mensualité de 440€ pour un loyer hors charges de 700€ environ. Cela laissait 260€ de cashflow mensuel pour payer les charges (copropriété, impôts…). C’était un bien en Ile-de-France à 10 minutes de la gare Saint-Lazare. Un 2 pièces donc pas l’affaire du siècle non plus (pas de colocation ni location saisonnière) mais une bonne affaire qui s’autofinance.
Suite à ma première visite, j’ai fait mon étude de marché et mes calculs pour faire une offre rapidement (la journée suivante) qui était en dessous du prix initial mais serait passée sans soucis.
- Première chose que les agents immobiliers aiment faire : Je fais une offre à 93k au lieu de 98k. Comme par hasard une autre personne avait fait une offre à 94k. Soit c’est vrai, soit c’est un moyen de faire monter sa commission. Du coup, j’ai lâché en proposant 94500€
- Au moment de faire l’offre, l’agence me dit que les propriétaires (c’était une succession de 4 personnes qui ont hérité de tout un immeuble) souhaitent absolument 5% d’apport à la signature du compromis (ce qu’elle ne m’avait pas dit avant). C’est ce qui se demande en général mais si comme moi vous souhaitez tout faire financer par la banque vous avez tout à fait le droit
- Elle m’a demandé également un papier de la banque comme quoi je n’avais pas de soucis financier. Parfois, il faut savoir que des banques ne font pas de papier et vous disent de prendre vos relevés de compte. Vous pouvez aussi envoyer la simulation de votre crédit préalablement faite avec votre banque pour leur montrer votre capacité d’emprunt.
1 semaine après la première visite, deuxième visite et c’est là que la femme de l’agence a commencé à dire de belles conneries et être dans l’agressivité en voulant me forcer la main.
- Tout d’abord elle m’a précisé une nouvelle fois que les vendeurs souhaitaient absolument les 5% d’apport à la signature du compromis et m’a conseillé de prendre un crédit à la consommation pour avoir cet apport. Je n’en reviens toujours pas d’avoir entendu ça…
- Ensuite, je comprends en discutant avec elle qu’elle souhaite signer le compromis à l’agence. Ne faite jamais ça ! Vous devez toujours avoir votre notaire, c’est très important car il est là pour défendre vos intérêts. La vendeuse était clairement pas contente que je lui dise que je ne signerai pas sans mon notaire. Et encore moins contente quand je lui ai précisé ce que je proposais et la nature des conditions suspensives que je voulais mettre (à discuter avec le vendeur) dans le compromis.
  - Pour le dépôt de garantie, j’étais prêt à donner 2% pour prouver ma bonne foi (je comprends les propriétaires qui ne veulent pas bloquer un appartement pendant 3 mois). Sachant que mon dossier allait largement passé.
  - Je ne souhaitais pas payer le prorata de la taxe foncière ni les charges de copropriété en cours. Pour cela, bien marquer que j’achète l’appartement net de frais.
  - Les conditions suspensives (là elle était floue, elle me disait c’est dans la loi mais jamais elle a dit explicitement que cela serait marqué) :
    - De prêt : vous devez mettre “je dois obtenir aux conditions suivantes mon prêt : XX€ sur 25 ans exclusivement à un taux maximum de XX% + Délai maximal de 60 jours pour obtenir mon prêt (plutôt classique maintenant ça)
    - De remise anticipée des clés pour faire des travaux de peinture et ainsi le louer directement après à conditions que :
      - J’ai mon offre de prêt
      - Je sois assuré en tant qu’occupant du logement
      - Je ne fasse pas de travaux destructif mais juste de rénovation
    - 3 autres conditions suspensives qui y sont presque systématiquement : absence de servitude d’urbanisme ou d’utilité publique grevant le bien / Renonciation par une collectivité publique à son droit de préemption sur le bien
    - Situation hypothécaire apurée au moment de la vente
- J’ai également demandé :
  - Le diagnostic DPE (jamais envoyé)
  - Le métré Carrez (jamais envoyé)
  - Règlement de copropriété (n’existe pas dans ce cas)
  - Procès verbaux des assemblées générales (n’existe pas dans ce cas)
  - Une idée des coûts un même un devis de l’isolation de la toiture qui serait à effectuer ? Et parties communes ? (Jamais répondu)
Conclusion :
- Il faut être prêt à perdre le bien, surtout quand c’est la première affaire que vous trouvez vous vous direz enfin j’en ai une et vous aurez tendance à céder. Ne jamais laisser votre émotionnel prendre le dessus. Vous faites un investissement rentable et vous devez avoir un maximum de vos conditions pour acheter (exemple : le crédit à la consommation c’était vraiment la chose à ne pas faire).
- Quand un agent immobilier reste flou ou devient limite agressif, c’est que vous l’embêtez avec vos questions. Je pense que j’en savais trop sur l’immobilier et elle préférait ne pas se prendre la tête en choisissant une personne qui connaissait moins de chose et posait moins de questions (et qui l’avait l’apport encore mieux). Cela se trouve il y avait des choses cachées.