Bonjour,
J’essaie d’évaluer la rentabilité des SCPI.
Je me suis créé un fichier Numbers (équivalent Excel sur Mac) avec une simulation pour des parts SCPI acquises en direct et sur assurance vie, en tant que propriétaire (pas de démembrement pour l’instant).
Vous pouvez changer les paramètres avec les données d’une autre SCPI pour voir le comportement.
La fiscalité (impôt revenus fonciers pour les revenus et impôt des plus-values pour la revente) est prise en compte ainsi que les frais de souscription. Le délai de jouissance aussi.
Je vous donne 3 liens :
Fichier Numbers : https://drive.google.com/file/d/1tZB-USkpa4iFCbq6J2UH56Z-dTbOyt0s/view?usp=sharing
Fichier Excel :https://drive.google.com/file/d/1xiC3VytSO6R7G1DRlxNp3wRVQcx_yHsH/view?usp=sharing
Fichier Google Sheets : https://docs.google.com/spreadsheets/d/1NQ3A0S9fwAV1VCERQ4A5RiF9W2HPRbQTqZ3ox6QgRhs/edit?usp=sharing
Le fichier Numbers est au format d’origine, le « bon » format, c’est-à-dire un onglet pour la détention en direct et un autre pour l’assurance vie.
Dans chacun des onglets, il y a un 1er tableau avec les différents paramètres (capital, rendement etc.) et un 2ème tableau avec les projections utilisant ces paramètres.
Pour les fichiers Excel et Google Sheets, qui ont été transformés, c’est un peu moins lisible et je vous invite à télécharger le fichier.
Vous pouvez ensuite simplement regrouper les onglets « En direct - Paramètres » et « En direct - Simulation » dans un seul onglet « En direct » ; et les onglets « Assurance vie - Paramètres » et « Assurance vie - Simulation » dans un seul onglet « Assurance vie ».
Ça devrait suffire pour le faire fonctionner et vous aurez le format d’origine.
J’aimerais avoir vos remarques svp.
Un grand Merci.
David
4 « J'aime »
Hello David,
Énorme ton fichier ! je viens de passer dix petites minutes à le parcourir ça m’a l’air tout bonnement énorme ! Bravo ! J’avais dans l’idée de faire un document dans ce style la aussi (je sais pas si tu as vu mais j'ai fait un un doc déjà pour gérer un portefeuille en bourse)
Tu me fait gagner pas mal de temps ! ahah
(pas de démembrement pour l’instant)
Si je me trompe pas c’est le fait d’acheter des parts sans recevoir de dividende ? Parts du coup moins onéreuses à l’acquisition en contrepartie.
La comparaison pourrait être intéressante pour le rendement !
J’ai juste quelques petites question pour que la compréhension du doc (me) soit plus clair.
Pour te situer vite fais ma position, la SCPI fait parti de ma strat long terme, je me suis renseigné pour le moment mais pas de manière ulta poussée non plus et c'est le gros sujet sur le quel je vais me pencher.
- Qu’elle SCPI as-tu choisi pour la simulation ?
- As-tu pris la même SCPI pour les deux simulation ? (
Comme dis plus haut j'ai pas encore fait assez de recherche pour savoir la diff de chiffre d'une même SCPI entre "en direct" et "en Av" par exemple).
- Les cases vertes et rouges représentent quelque chose de particulier ? J’entend par la surtout la partie frais et revente.
- Pour l’inflation tu as fais une moyenne c’est ça ? Entre 1 et 1,5 ?
- Et enfin, quel est ton point de vu suite à la création de ce document ? L’av parait plus avantageuse en tout point, moins de frais, plus de patrimoine, plus de rendement et abattement fiscal. En contrepartie de quoi aussi ? Ahah.
Sinon rien à redire. Le doc est explicite malgré les chiffres dans tout les sens (en même temps comment faire autrement ? ahah) Faut juste ce donner la peine d’intégrer toutes les infos 
Hâte de voir le fil de ce sujet ce développer !
2 « J'aime »
Bonjour Quentin,
Merci pour ton intérêt
J’ai utilisé la SCPI Primopierre pour les paramètres, je la trouve pas mal : elle existe depuis 12 ans, a un gros capital, de bureaux essentiellement, en région parisienne et offre un rendement intéressant. De plus il me semble que le prix de la part a déjà été revalorisé à la hausse (ça rembourse les frais de souscription plus vite).
Oui j’ai utilisé cette même SCPI pour la comparaison Direct vs Av ; la valeur de certains paramètres change du fait du véhicule utilisé. Avec l’Av par exemple, le prix de la part passe de 208€ à 185,91€.
J’ai remis le fichier en ajoutant 2 oublis pour l’Av :
- les frais de gestion de l’assureur
- le % de reversement du loyer (eh oui l’assureur se sert au passage ; en général il reverse 85%)
Ce sont justement les 2 points faibles de la détention sur Av. Ça et le fait que techniquement c’est l’assureur qui détient les parts et pas toi directement.
Liens à jour dans le premier post
Pour le démembrement j’ai déjà commencé et ça a l’air moins intéressant. En fait c’est alléchant au 1er abord car tu te dis que tu vas pouvoir acheter plein de parts en t’asseyant sur le rendement quelques années, mais que tu vas crever le plafond après. En fait les performances avec la détention directe à 100% sont kif kif, et je parle de nu-propriété là. En ce qui concerne le fait d’acheter en usufruit, ça ne semble vraiment pas intéressant du tout. Je verrai pour remettre le fichier en incluant les calculs du démembrement.
Pour les cases vertes et rouges :
- la couleur verte pour la ligne « patrimoine net » est non conditionnée, c’est juste pour mettre en évidence cette ligne
- idem pour la ligne « revenu passif net par mois »
- pour la ligne « total frais de souscription », c’est vert à partir du moment où les frais de souscription ont été remboursés par les intérêts générés
Pour l’inflation j’ai pris la moyenne sur les 10 ou 20 dernières années, qui est de 1,2% mais je ne calcule pas avec. Je l’indique à titre d’information. Les calculs sont faits avec le rendement net (rendement brut - frais - impôt - prélèvements sociaux). Tu peux modifier la formule si tu veux en prenant en compte l’inflation en plus et obtenir ainsi le rendement réel. Je n’ai pas voulu le faire car je trouve le paramètre de l’inflation difficilement mesurable pour son cas personnel.
Mon point de vue :
- le revenu passif net est nettement meilleur avec l’Av, malgré les 15% de rendement pris au passage par l’assureur
- les frais de souscription sont amortis beaucoup plus vite avec l’Av
Mon choix s’oriente donc vers l’Av même si l’assureur est propriétaire des parts. Je me dis que de toute façon tout investissement comporte une part de risque.
Le gros point noir de la SCPI est selon moi la perte si tu revends tes parts. Exemple au bout de 20 ans :
- Capital de 186 368€, tu récupères 151 135€ de la vente si détention en direct => perte d’environ 36 000€
- Capital de 200 782€, tu récupères 159 873€ de la vente si détention sur Av => perte d’environ 40 000€
C’est quand même énorme. D’ailleurs je ne comprends pas pourquoi la perte est plus importante en Av 
De toute façon il faut valider les calculs.
Malgré ça je me dit que le but n’est pas de retirer l’argent, c’est d’en obtenir un revenu passif c’est pourquoi je mets un peu de côté cet aspect revente.
Si tu as un peu plus de temps, n’hésites pas à vérifier les formules.
David
1 « J'aime »
Nice ! 
Merci pour ta réponse !
Yes j’ai lu que ça pouvais varier entre 5 et 12% en règle général !
Effectivement, par contre je suppose que l’assuré est protégé en cas de faillite de l’assureur non ? A hauteur de 70 000€. Reste le risque de faillite de la SCPI.
Mais c’est encore un plus par rapport au « En direct ».
C'est toujours mieux que de récupérer 0€ 
Tout à fait d’accord « l’achat-revente », si je puis dire, ne doit pas être envisagé 
.
A la limite en cas de « gros coup dur » perso.
Et encore. Normalement pour ça on a le matelas de sécurité.
Voir même « vider » une autre AV ou notre PEA, au moins la on paie pas les frais de sortie et on a l’abbatement fiscale sur les autres produits.
Voir même dans l’absolu je me demande si un crédit, selon le montant évidement, n’est pas plus optimale. Dans le sens ou les dividendes générés pourront rembourser le crédit en partie « sans trop impacter » le reste.
Enfin, ne parlons pas de malheur ! 
A première vue je te dirais que c’est une question de %.
Tu as 15k € de plus sur ton AV. A plus ou moins 30% d’impôts/frais de sortie c’est les 4k€ d’écart avec le « en direct ».
Par contre sur l'AV, l'impot sur la plus-values foncière entre en jeu ? Je ne le vois pas sur ton tableau. C'est peut-être différent selon le produit ?
A première vue les formules, en elles même me paraissent OK. Mais je me suis pas assez penché sur la fiscalité de ce produit pour être confiant sur les valeurs. 
Mes petits yeux me piquent étant donné le nombre de variable en jeu ahah 
J’ai la chance de pouvoir bosser encore pendant le confinement et j’ai une vie de couple à entretenir ahah. Mais dès que j’ai la tête à ça je me pose pour faire des calculs etc !
PS: J'ai découvert un article sur une SCPI qui "révolutionne" un peu le domaine. Je dois étudier de manière sérieuse le sujet et je post un petit article pour vous faire partager ça :)
1 « J'aime »
Salut,
Je réponds sur ton avant-dernier message : j’ai lu aussi qu’un fonds de garantie assurait le capital à hauteur de 70 000 euros.
Pour l’acquisition à crédit, je l’ai ajouté dans mon fichier qui comprend : acquisition en direct comptant, en direct à crédit, en démembrement nu-propriétaire, en démembrement usufruit et enfin via assurance vie.
A crédit pourquoi pas, vu qu’il faut investir un montant important pour que ça devienne intéressant, cela prendrait trop d’années à capitaliser. Mais bon, comme tu dis, les revenus ne vont servir qu’à éponger le crédit, et même lorsque des plus-values se dégageront, elles ne seront pas conséquentes tant que le crédit ne sera pas complètement soldé.
Exemple en empruntant 100 000 € sur 20 ans, on a des mensualités de 420 euros environ. Le plus gros effort d’épargne (1ère année, logique) est de 226 € par mois.
Pour dégager à la 21ème année un peu plus de 450 € mensuels (net).
En imaginant faire des remboursements anticipés, le dégagement de plus-value est bien plus rapide et le 100% empoché de la 21ème année évidemment plus important.
Exemple en injectant 45 000 €, on dégage de la plus-value dès la 6ème année et une mensualité totale de plus de 650 € à la 21ème année.
A voir si intéressant.
Pour l’Av, oui il y a un impôt des plus-values mais c’est la flat tax (30%) et tu as un abattement de 4600 € pour un foyer seul, 9 200€ pour un foyer double.
C’est quelle SCPI qui révolutionne ? Néo de Novaxia ?
2 « J'aime »
La réponse :)
NEO par Novaxia - SCPI sans frais de souscription, la perle rare ?!
Super, merci pour l’info !
PS: N’oublie pas de mettre à jour le lien pour les nouveaux venus ! 
PS2: As-tu bien reçu mon message d’hier soir ? J’ai eu un message d’erreur, on sait jamais ^^
Bonjour, par exemple pour les scpi me semble t il au moment de la cession, seule la plus value est imposée et non la totalité =E60*(1-36,2%) démembrement =E44*(1-36,2%). Pour les scpi , on pourrait essayer de profiter de l’abattement annuel.
sinon fichier super intéressant. La comparaison n’est pas valable pour Fortuneo, j’y suis, 0.75 de frais de gestion, 8,32 % TTC du prix de souscription. Un rendement super faible à 2.5 % pour un risque non nul et à 5 % environ.
Pour la vente en direct avec démembrement, cela ne vole pas haut non plus, entre 2.5 et 3.5 selon le TMI pour 5 % non garanti sur le long terme.
Bref pas simple mais si j’ai envie d’essayer le démembrement. Pour l’assurance vie Fortuneo, pas la peine de réfléchir et la sci capimmo va bien dévisser cette année à 2.5 % avec des frais par contre de 2%.
Sur le long terme, par expérience d’un ami, il faut prévoir certainement de changer de scpi au bout de 10 ou 15 ans, ou ou moins de bien suivre car le rendement de certaines devient obsolète dans leur investissement.
Merci pour ce fichier qui fait réfléchir
Bonsoir tout le monde !
@David78280 serait-il possible de remettre le lien du fichier Numbers svp ? Il n’est malheureusement plus valide… Celui d’excel et de google sheets fonctionnent encore, mais ça éviterait de refaire la mise en page et de vérifier toutes les formules… Merci d’avance !
Bonjour à tous,
Intéressant ce fil !
Pour moi l’avantage premier des SCPI c’est de pouvoir y investir à crédit.
Il est donc intéressant de pouvoir simuler un investissement à crédit et de comparer la détention en directe VS détention en SCI à l’IS.
En plus de ça, la fiscalité des SCPI européennes est très attrayante car il y a un mécanisme pour éviter la double imposition où il reste juste un léger frottement fiscal à payer. Donc une fiscalité bien moins brut que pour une SCPI française !
Au final, un crédit sur 25 ans pour acheter des parts de SCPI européennes (en direct ou via SCI à l’IS) ça reste une opération extrêmement rentable et qui nécessite pas un gros effort d’épargne mensuel. L’effet levier résultant de l’opération est assez fou !
Et le meilleur dans tout ça c’est que ça demande aucune gestion ! C’est totalement passif.
A+
Marc
1 « J'aime »