I – 1er critère d’une bonne affaire
Une bonne affaire est un bien qui permet de gagner de l’argent tout de suite (maintenant j’insiste) et pas dans 20 ans.
2 façons de gagner de l’argent maintenant :
- Faire un bénéfice achat-revente : Acheter bas puis revendre plus haut pour faire une plus-value (attention acheter revendre est très vite limite auprès de l’administration et vous risquez d’être requalifier de marchand de bien)
- Avoir un bien qui s’autofinance en respectant la règle fondamentale des 70%.
La règle des 70% :
- Prenons un exemple : si vous touchez 1000€ de loyer hors charge, la banque considère que vous touchez seulement 700€ de loyer hors charge.
Les 30% autres sont pour payer les charges de copropriété, la taxe foncière, les impôts…
Vous l’avez compris, par défaut on peut penser que si j’ai 1000€ de loyer je peux avoir une mensualité de 1000€ et que cela s’autofinance mais en fait ce n’est pas le cas.
Si on résume avec une phrase : la mensualité que je vais rembourser à la banque doit être au maximum égale à 70% du loyer hors charges que je vais percevoir
Si on résume avec des chiffres : 1000€ de loyers hors charges = mensualité de 700€ à rembourser à la banque - Cette règle est très importante à respecter. Elle permet de faire déjà un tri dans les annonces immobilières et ne pas perdre votre temps à visiter des biens qui ne seront jamais intéressants…
- Ne jamais acheter du déficit (surtout pour un premier investissement cela serait catastrophique), avec cette règle l’objectif est d’avoir toujours des excédents et d’avoir un bien qui s’autofinance réellement.
II – 2ème critère d’une bonne affaire
La bonne affaire se trouve aussi car il y a le bon vendeur
C’est quoi un bon vendeur ?
Le bon vendeur a deux choses :
- Il est pressé (exemple : une personne mutée)
- Peut baisser son prix (une personne qui doit encore beaucoup d’argent à la banque va difficilement baisser son prix).
=> Potentiellement avec ces deux critères je peux faire une bonne affaire
Pour savoir tout cela, il faut poser les bonnes questions.
Comment identifier un vendeur pressé :
- Lui demander tout simplement s’il souhaite vendre rapidement et pourquoi il vend (si succession, dans les 6 mois il faut payer les droits de succession)
- Lui demander s’il accepterait de faire une vente décalée
- Si oui, pas pressé donc difficile de négocier
- Si non, c’est plus intéressant
- Lui demander s’il vend par agence ?
- Si oui, plus motivé pour vendre (astuce : s’il est dans plusieurs agences, c’est certainement qu’il n’arrive pas à vendre depuis longtemps car il y a un problème : prix élevé par exemple).
- Lui demander où il va habiter
- S’il sait déjà et qu’il va dans une ville pas très loin, il a peut-être déjà fait un prêt relais et a donc la pression pour vendre
- Si c’est dans une ville à distance, il a besoin de bouger donc potentiellement pressé aussi de vendre (mutation par exemple)
Les indices pour identifier un vendeur pressé :
- Appartement vide = coûte de l’argent au propriétaire tous les jours
- Appartement à la décoration vieillotte = peut être une succession
- Si mois de Juillet / Août : rentrée arrive bientôt et le propriétaire peut être plus pressé de vendre
- Demander le diagnostic DPE et le métré Carrez. Vu que cela coûte un peu d’argent, les propriétaires le font plutôt quand ils sont presque sûr de vendre leur appartement.
Comment trouver le vendeur qui peut potentiellement baisser son prix :
Pour le savoir besoin de deux informations :
- Combien il a payé ? (selon la date d’achat vous pouvez estimer de votre côté)
- Combien il doit à la banque
- 20 ans : ne doit plus rien à la banque donc marge de manoeuvre importante
- 10 ans : doit entre 50 et 60% environ
- 1, 2, 3 ans : doit encore beaucoup à la banque donc pas vraiment de marge de négociation
Il faut aussi poser des questions à l’agence comme :
- L’agence est de votre côté (c’est vous qui avez l’argent)
- Date de mise en vente
- Est-ce qu’une vente a échoué ? A combien était la proposition ? (Attention ne pas forcément croire l’agent immobilier)
- Est-ce que le vendeur est prêt à négocier ? Ce n’est pas parce qu’on vous dit non qu’il ne faut pas proposer un prix en dessous
- Situation du vendeur ? On apprend souvent beaucoup beaucoup de chose.
Une bonne affaire, cela peut être par exemple :
- Bien avec des travaux de rénovation
- Bien que je peux agrandir (2 pièces en 3 pièces) pour louer et revendre plus cher
III – La bonne affaire se trouve aussi parce qu’on se bouge
La bonne affaire ne se trouve pas tous les 4 matins… il faut mettre vos alertes sur Seloger, Leboncoin et chercher chercher et chercher encore. Et bien sûr beaucoup visiter également. A force vous aurez l’oeil et vous saurez davantage ce que vous recherchez.
Et n’oubliez jamais, un investissement ne doit pas vous empêcher de dormir la nuit.
IV- Résumé
- 1er critère : Une bonne affaire est un bien qui permet de gagner de l’argent tout de suite (maintenant j’insiste) et pas dans 20 ans.
- 2 façons de gagner de l’argent maintenant :
- Faire un bénéfice achat-revente
- Avoir un bien qui s’autofinance en respectant la règle fondamentale des 70%.
- 2ème critère : La bonne affaire se trouve aussi car il y a le bon vendeur qui est pressé et peut baisser son prix
V – Action de la vidéo
Entraînez-vous à trouver la bonne affaire !