Les questions à poser lors d’une visite

Quelles sont les questions à poser lors d’une visite ? Que vous visitiez un appartement, une maison ou même un immeuble, il y a des questions indispensables à poser et quelques choses à ne pas oublier de regarder !

J’ai créée un document pour vous regroupant toutes ces questions, vous pouvez le trouver ici :

• Liste de questions et choses à regarder – Visite de bien immobilier

Voilà ce que nous allons voir dans cet article :

• 1 – Informations de base, plan, porteurs, sorties d’eau, …
• 2 – Questions sur le quartier
• 3 – Questions sur l’immeuble et la copropriété
• 4 – Questions à poser sur le bien lors de la visite
• 5 – Questions sur le vendeur
• 6 – Questions négociation pour l’immobilier
• 7 – Les questions pour le voisinage

1 – Informations de base, plan, porteurs, sorties d’eau, …

Des informations pour vous organiser, identifier le bien rapidement et savoir avec quel agent (ou propriétaire) vous avez traité.

Ensuite, chose indispensable, un plan. Faites un plan, systématiquement ! Même s’il n’est pas à l’échelle, cela permet de se rendre compte des possibilités d’agencement en vue de dessus.
Inscrire les murs et piliers porteurs ainsi que less évacuation d’eau qui sont deux éléments limitants pour le ré-agencement.

Ne négligez pas cette étape, on m’a souvent demandé le plan pour expliquer les problématiques de l’appartement (des pros, des proches, etc).

Voyez comment je m’organise. Bon vous voyez mon écriture dégueulasse en plus, pour ma défense en visite on a pas toujours le temps de bien écrire, on est débout avec le carnet par forcément sur une surface rigide (dans les mains).

Mais mon écriture n’est pas la chose importante. Regardez mon plan en bas à droite ! Avant je notais le nord (avec la flèche) et je ne mettais pas les porteurs ni sorties d’eau. Quand on visite des biens par lesquels on n’est plus intéressé après visite, pas de problèmes… mais je m’en suis mordu les doigts pour ce bien que j’ai du revisiter (au final c’est celui que j’ai acheté).

Faites un petit rond ou une croix bleue pour les sorties d’eau, un double trait ou hachuré pour les porteurs, bref à vous de vous organiser comme vous le souhaitez mais notez ces informations.

Si vous ne voulez pas acheter un carnet voici une alternative qui vous permettra d’écrire en marchant avec un support et de rester organisé(sans avoir à recopier à la main sur un carnet avant chaque visite…).

Hors sujet sur les murs porteurs et cloisons semi porteuses

Si vous visitez des biens anciens, vous devez faire attention car avec le temps les charges bougent et une cloison (ou plusieurs) pourraient devenir semi-porteuse.

Voilà une vidéo qui parle de ce problème et de comment identifier les murs porteurs lors de la visite :

N’oubliez pas que si vous envisagez des travaux et que vous êtes en co-propriété parlez en au syndic. Idem si vous détruisez des cloisons, faites passer un pro et ne prenez pas de risques ! La structure de l’immeuble pourrait être mis en péril et la vie de ses occupants en danger.

2 – Questions sur le quartier

Ici n’hésitez pas à faire vos recherches avant visite. Surtout si c’est un quartier par lequel vous êtes intéressé. Vous pouvez faire vos recherches en ligne (là je ne vous apprendre rien ;p), demandez à l’agent immobilier, aller en mairie et parfois même les villes ont des prospectus spécifiques sur les aménagements à venir. C’est par exemple le cas pour Saint-Étienne avec la maison des projets qui m’a été forte utile pour comprendre les futurs aménagements de la ville.

En fonction de voter cible, les projets peuvent avoir plus ou moins d’importance. Cela peut affecter la plus-value et/ou le montant du loyer à la hausse où parfois à la baisse donc pensez à le demander.

3 – Questions sur l’immeuble et la copropriété

On commence à rentrer dans le sérieux du sujet avec les questions sur l’immeuble et la copropriété (bien-sûr si c’est le cas. Vous pouvez toujours adapter le document et la liste de questions en fonction de vos objectifs, de votre cible, des biens que vous visitez, etc).

Est-ce que ce sont plus des propriétaires ou des locataires qui vivent dans l’immeuble ? La question est intéressante pour savoir si vous allez être le seul propriétaire bailleur (non occupant) ou pas. Cela peut avoir son importance pour certains bien car certains propriétaires occupants vont peut-être rechercher plus de confort, des parties communes plus agréables, etc donc n’hésiteront pas à mettre un peu plus dans la copropriété par an. Ce qui peut être en opposition avec vos objectifs de rentabilité.

Les syndic bénévole sont intéressants car ils sont bien moins coûteux que des syndic professionnels, malheureusement pour les grosses copropriété le syndic pro est obligatoire (je crois). Dans l’appartement que j’ai acheté je vais proposer un syndic bénévole dès que possible pour faire des économies 🙂

J’ai aussi découvert “Matera” en faisant des recherches, à vous de voir si c’est intéressant.

Demandez à l’agent les derniers travaux effectués et les prochains s’il y en a. Ce sont des choses qui peuvent vous aider à négocier avec rationalité.

Prenez des notes sur l’état des communs, un coup de peinture peut coûter cher à la copropriété donc regardez bien l’état 🙂

Idem pour les façades, les immeubles ne sont pas tous de forme rectangulaire donc regardez bien toutes les façades car vous pouvez parfois avoir des surprises.
J’ai l’exemple sur mon immeuble, l’une des façades de l’extension, uniquement accessible par le toit de la court (donc mon appartement) est très endommagée par l’humidité et la jonction avec la toiture est mal protégée. Vérifiez ce genre de chose car cela peut se transformer en travaux coûteux !

Demandez également à l’agent immobilier s’il ou si elle a les derniers PV d’Assemblée Générale, vous devez les lire car vous pouvez y trouver des informations intéressantes. Même chose pour le règlement, à lire impérativement pour un bien qui vous intéresse !
Les agents immobiliers ne disposent pas toujours de ces documents mais parfois ils pourront vous l’envoyer par email. De toute façon vous aurez tout cela de la part du notaire si vraiment vous n’avez pas pu l’avoir avant. Vous avez 10 jours après le compromis pour vous rétracter légalement si au final le bien ne vous intéresse plus (regardez bien les conditions sur Google, il faut faire unRecommandé avec accusé de réception, etc).

4 – Questions à poser sur le bien lors de la visite

Cette partie est longue, je vais donc commenter les questions en 2 parties. Pour rappel, vous pouvez trouver toutes les questions dans ce document.

Il est primordiale de prendre des photos et une vidéo si le bien vous intéresse ou si vous avez un doute pour votre intérêt à propos de ce bien. Prenez votre vidéo lentement et amenez une lampe avec vous pour ne pas avoir des problèmes liés à la luminosité donc une vidéo pixélisée (c’est frustrant !)
Prenez également en photo tous les éléments sur lesquels vous débutez et vous n’êtes pas en mesure de définir un prix de remplacement ou de réparation. L’exemple parfait est l’installation électrique de l’appartement que vous visitez.

Ensuite posez les questions qui vous aideront à faire votre calcul de rentabilité.En général les agents immobiliers savent ces info, ils sont parfois même dans l’annonce :

• montant des charges de copropriété ;
• montant des charges récupérables sur le locataire ;
• taxe foncière ;
• prix d’une location nue selon l’agent ;
• prix d’une location meublée selon l’agent ;

Ensuite on passe aux équipement du bien. Quel est le type de chauffage ? C’est important car de bonnes économies peuvent être réalisés par le locataire (et par vous) si le système de chauffage est qualitatif. Je sais que pour Saint-Etienne, il y a beaucoup de chauffage au gaz et que pour les grandes surfaces en m2 c’est une option intéressante même si son coup de mise en place est plus élevé (installation chaudière, tuyauterie, entretien, etc) par rapport à de l’électrique où la mise en place et l’entretien sont plus simple.

Attention tout de même aux radiateurs convecteurs qu’on connait aussi sous leur petit nom de “grille-pain” qui seront probablement à remplacer donc un coût supplémentaire de votre côté.

Regardez l’état des fenêtres, sont-elles en état, est-ce que le joint et en bon état également. Si elles sont a remplacer, quelles sont les limites fixées par le PLU ? Par exemple proche de monument historiques comme des églises etc , certains matériaux et couleurs seront interdit et ça peut impacter votre rentabilité. Pensez donc à jeter un oeil au PLU avant la fin du délai de rétractation du compromis et éventuellement appeler la mairie 😉

Vérifiez l’état du réseau électrique et la plomberie. Prenez des photos si vous n’y connaissez rien et montrez ça à un pro plus tard.

Pour l’isolation thermique vous pouvez poser la question à l’agent mais avec un peu d’expérience vous le saurez vite par vous même. Si les murs de structure (entourants l’appartement) sonnent creux, il y a peut-être un doublage. En fonction de l’année de construction, vous pouvez démonter une prise pour voir comment c’est fait derrière ⚠️⚠️⚠️ coupez l’électricité… ⚠️⚠️⚠️.

L’isolation peut se tasser dans le temps si elle a été faite il y a longtemps. Je ne connais pas d’autres moyens que d’avoir une camera de diagnostic thermique où faire des trous dans le mur. C’est un élément qui peut être utile pour la négociation mais malheureusement ces caméras sont chères et vous n’aurez pas un bon aperçu du résultat si la température de l’appartement est similaire à celle de l’extérieur…

Côté isolation phonique c’est plus compliqué, c’est pour ça qu’on note l’année de construction de l’immeuble car les anciennes structure étaient très mal isolées phoniquement et ça peut être dérangeant pour les locataires qui voudront partir plus vite donc dérangeant pour vous. En plus de cela ça peut être source de conflit avec les voisins.

Sympathisez avec un voisin lors de la visite ou après et posez cette question sur l’isolation phonique. L’idéal serait le voisin du dessus et/ou dessous. Vous pouvez bien-sûr revenir dans l’appartement après avoir fait une offre en prétextant une contre visite pour estimer les travaux. Vous pouvez également venir avec un artisan, courtier en travaux, maitre d’oeuvre, architecte, … pour qu’il ou elle vous donne un avis sur les travaux, la structure, l’isolation thermique, phonique, etc… Vous pouvez demander à l’agent de ne pas venir ou de vous attendre dehors comme cela vous pouvez interagir avec les autres librement.

Notez que tout cela n’est pas toujours possible et il ne faut pas que ça vous bloque. Faites de votre mieux, si vous doutez vous passez avec un pro qui a de l’expérience où un autre investisseur qui a également de l’expérience !

On passe à la deuxième section de questions à poser lors d’une visite (toujours sur le bien).

Notez les dépendances (cave, garage, chambre de bonne, …). En fonction de la ville et de votre cible vous pourrez les exploiter.

Venez avec un mètre pour prendre des mesures ou un distancemètre/télémètre mais c’est un peu plus cher. Hauteur sous plafond, mesure de certaines chambres pour être sûr que vous avez bien 9m2 pour pouvoir les louer, et tout autre élément qu’il vous semblera intéressant de mesurer. Pour la première visite pas besoin de tout mesurer.

Vérifiez s’il ya une VMC et si l’appartement a des traces d’humidité. La VMC sert d’extracteur d’humidité. Il y a plusieurs type de VMC la plus commune dans l’ancien étant soit rien soit en général une VMC simple flux (il en existe plusieurs type, à vos recherches). La logique d’une VMC simple flux étant d’aspirer l’air de l’appartement elle se situe dans les pièces humides : cuisine, salle de bain, WC et dans les chambres, il y a normalement des grilles d’aération sur le fenêtres. Cette grille sert à laisser l’air entrer dans la chambre et se renouveler naturellement.

Vous vous dite peut-être catastrophe ! Et les économies d’énergie ? Eh bien sachez qu’un appartement plus humide est plus dur à chauffer donc la VMC aide et elle est importante pour la saineté de l’air intérieur.

Voici un exemple d’humidité sur un rebord de fenêtre. 1. il y a juste une plaque de plâtre sans isolant sur le côté de la fenêtre donc l’humidité s’installe et 2. il n’y a pas de grille d’aération dans cette pièce malgré la présence de VMC dans la maison.

Concernant l’amiante et le plomb ne prenez pas ces choses à la légère. Tout le monde a son petit avis parmi vos proche et surtout sur internet. Amiante = danger de mort. C’est une bombe à retardement qui peut provoquer un cancer des poumons entre 10 à 40 ans après exposition si vous inspirez une ou des fibres.

Je ne suis pas un expert mais quand vous êtes confronté à des avis divergeant sur la dangerosité de l’amiante (en fonction de la quantité, du type d’amiante, etc) adoptez la prudence.

J’avais une carpette contenant de l’amiante dans le premier appartement que j’ai acheté (oui oui, une carpette, un truc en plastique sur lequel on marche dessus quoi, du type lin o/revêtement plastique. En allant à la décheterie, l’employé m’a dit que ce n’était pas de l’amiante et qu’il “connaissait son boulot”… lol. Après analyse, c’était bien de l’amiante. Bref, soyez prudent avec amiante et plomb et faite des recherches. Ce sont des éléments qui peuvent vous aider à négocier si vous devez faire intervenir une entreprise car c’est cher.

Pour revenir à notre visite demandez la présence d’amiante ou plomb à l’agent immo. Sinon vous aurez un diagnostique via le notaire.

5 – Questions sur le vendeur

Maintenant on attaque la partie qui va vous aider à comprendre QUI vend le bien. Pas son nom et son prénom mais son profil ! 😉

Pourquoi c’est utile ? Pour négocier et vous positionner avec une offre.

Voilà quelques exemples fréquents :

• Une vente suite à une succession : le vendeur peut être pressé car il doit régler les frais de succession dans les 6 mois.
• Une famille qui déménage : S’ils étaient en résidence principale ils auront peut-être fait un prêt relais pour acheter un autre bien. Les prêt relais coûtent chers et sont supposés être des solutions temporaires : les vendeurs sont pressés
• Il y a eu un refus de prêt sur un acheteur précédent : le vendeur est agacé, il paye des charges pour un bien qu’il n’utilise pas.
• …

Bref, vous l’aurez compris, plusieurs situations idéales existent et plus le vendeur est pressé plus vous pouvez faire une affaire. Cela dépend bien-sûr du nombre de personnes intéressées mais si vous êtes les seul… vous avez un gros potentiel de négociation.

Depuis quand le propriétaire est propriétaire du bien que vous visitez ? Cela peut vous aider à savoir si un crédit est toujours en court, le vendeur ne vendra peut-être pas en dessous d’un certains seuil, etc…:)

6 – Questions négociation pour l’immobilier

Ces questions sur la négociation sont à poser lors de votre visite. Bien qu’elles ne soient pas directement des questions de négociation, elles vont vous aider à négocier le prix soit sur l’instant avec l’agent immobilier, soit plus tard.

Demandez toujours à l’agent immobilier “selon-vous”. Cela souligne le fait que vous n’écoutez pas que son avis mais que vous le prenez en compte. Ensuite, si vous avez bien fait vos devoirs avant la visite et que vous avez fait des petits calculs de rentabilité puis que vous avez vu des surprises ou éléments négatifs lors de la visite (tout est bon à prendre) vous pouvez discuter négociation avec l’agent immobilier.

Sur l’instant c’est toujours un moment perturbant mais dites vous bien que l’agent immobilier est aussi là pour vous et pas que pour le vendeur. L’agent veut vendre le bien et toucher sa commission. En discutant avec lui, vous pouvez trouver un arrangement pour qu’il vous “aide” à négocier le prix auprès du vendeur. Si vous apportez toutes les justifications nécessaires à votre baisse de prix (votre offre).

Cette étape peut bien-sûr se faire après visite, vous êtes rentré chez vous et vous avez pu réfléchir et poser les chiffres pour faire des calculs de rentabilité plus précis. N’hésitez pas à proposer des prix plus bas que ce que l’agent vous a dit lorsque vous posez la question “Quelle est selon vous la marge de négociation ?”. La raison étant que vous pouvez toujours y revenir dessus :)Alors que si vous proposez un prix qui est immédiatement accepté vous ne saurez jamais.

7 – Les questions pour le voisinage

Quand vous ne connaissez pas une ville ou un immeuble, posez des questions au voisin dans le même immeuble et même ceux des environs. Cela pourra renforcer votre connaissance du quartier et de l’immeuble en question.

Les gens adirent parler des problèmes donc n’hésitez pas à demander :

• Les nuisances sonores ;
• l’entente entre les occupants ;
• s’il y a des problèmes de nuisible ;
• les divers problèmes constatés sur la copropriété ;
• …

Pendant la visite ou après. Devant l’agent (ou la personne qui vous fait visiter) cela peut vous apporter des éléments clés pour la négociation.

Celui qui détient l’information, détient le pouvoir.

Adam Smires

Vous voilà fin prêt pour votre visite !

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