SCPI Comment ça marche ?

Il existe 2 types de produits dans ce qu’on appelle la Pierre-papier :

• Les SCPI (Nous allons nous concentrer sur cela aujourd’hui)
• Les SIIC ou SICAFI (pas de différence, fonctionnent de la même manière, c’est juste un produit français et un produit belge)

Que sont les SCPI et comment ça marche ?

SCPI veut dire Société Civile de Placement Immobilier

Les SCPI sont créées par des sociétés de gestion qui s’occupent :

• De récolter les fonds
• Sélectionner les biens dans lesquels il faut investir
• Gérer tout le parc immobilier
• Choisir les locataires
• Faire les travaux
• Encaisser les loyers
• Redistribuer les bénéfices aux investisseurs (les dividendes)
• …

En contrepartie de la gestion, vous devez des honoraires (frais de gestion) à la société de gestion prélevés sous forme d’un pourcentage des revenus versés aux associés. 

En achetant des parts de la SCPI, vous détenez avec d’autres investisseurs indirectement un patrimoine immobilier locatif composé de bureaux, commerces et habitations. Vous êtes associé de la SCPI. 

La valeur d’une part peut évoluer à la baisse ou à la hausse en fonction des variations de la valeur du patrimoine immobilier de la SCPI et de ses actifs financiers (trésorerie, liquidité…).

Grâce à ces parts, vous percevez des gains issus des loyers et des plus values de cession sous forme de dividendes nets de tout frais (car distribués après déduction des différentes charges comme les frais d’entretien, gestion locative, assurance, travaux…). En général les SCPI distribuent ces dividendes trimestriellement.

Exemple : une société possède 100 immeubles. Elle reçoit 1 million de loyer par an. S’il y a 1 million de part. Pour chaque part que je possède je vais toucher 1 euro.

Vos droits en tant que propriétaire ?

En tant que co-propriétaire d’un patrimoine immobilier locatif, vous avez droit à :

• Des loyers, que vous recevrez généralement tous les trimestres sous forme de dividendes. Le montant dépendra du pourcentage de parts que vous avez.
• Des plus-values de cession : vente actifs qui vous sera distribué sous forme de dividendes
• Une plus-value éventuelle lors de la revente de vos parts si la SCPI a pris de la valeur
• Parfois des avantages fiscaux si la SCPI investit dans certains biens immobiliers qui y donnent le droit (nous détaillerons cela après)

La SCPI peut être à capital fixe ou capital variable

Une SCPI peut opter pour un capitale fixe ou variable. Selon le choix, cela aura une incidence différente si vous revendez vos parts :

SCPI à capital fixe

Le montant de son capital est fixé dès le début et restera le même sauf si la société de gestion décide d’augmenter le capital. Dans ce cas, vous pouvez revendre vos parts sur un marché spécifique où le prix évolue en fonction de l’offre et de la demande (comme une action)

SCPI à capital variable

Ce type de SCPI émet des parts à chaque nouvelle souscription. Contrairement à la SCPI à capital fixe, le prix d’une part dépend de la valeur estimée du patrimoine. L’estimation du prix est régulièrement mise à jour. Dans ce cas, vous pouvez revendre vos parts à la société de gestion au prix estimé.

Quel rendement attendre ?

• 2014 : 5,1% en moyenne
• 2015 : 4,8% en moyenne
• 2016 : 4,6% en moyenne (pour les meilleurs 6%)

Tendance à la baisse : les SCPI sont de plus en plus connues. Plus de moyens fait que les SCPI investissent dans des biens plus chers avec des loyers qui n’augmentent pas forcément. Donc la rentabilité est réduite.

Comment investir dans de la pierre papier ?

• En direct : souscrire auprès de la société de gestion qui conservera vos parts
• Assurance-vie : ce qui est bien c’est que vous avez les avantages fiscaux qui y sont liés (offre limitée par contre et des assureurs ne proposent pas)
• Sur le compte-titres bien qu’on nous ai signalé que ce ne soit pas possible, cela est apparement possible mais sans intérêt.

Possible avec un crédit immobilier d’acquérir des parts de SCPI. Il faut cependant bien expliquer son projet au banquier.

Les 3 grandes catégories de SCPI : les SCPI de rendement, les SCPI fiscales et les SCPI de valorisation

Voyons les 3 grandes catégories dans notre quête pour comprendre les “SCPI, comment ça marche ?”

Les SCPI de rendement

Les SCPI de rendement misent sur les loyers et la distribution de revenus réguliers. Ces SCPI cherchent à obtenir le meilleur rendement possible en constituant un patrimoine immobilier générant un revenu locatif régulier et le plus élevé possible.

Les gestionnaires de ces SCPI préfèrent investir dans l’immobilier professionnel car cela a plus d’avantages que l’immobilier résidentiel : moins de fluctuation, mieux protégé par un bail professionnel, trouver un locataire solvable est plus simple.

Les SCPI fiscales

pour profiter de la loi Pinel ou Malraux par exemple et bénéficier ainsi d’allègements d’impôts => achètent des biens éligibles à des réductions d’impôts pour permettre aux investisseurs de défiscaliser leur investissement. Evidemment, dans ce cas il faudra aussi respecter les règles de la loi de défiscalisation pour pleinement profiter des SCPI (exemple : pour la SCPI PINEL conserver 6,9 ou 12 ans pour bénéficier de la réduction d’impôt associé)

SCPI Pinel : Logement neuf

SCPI Malraux ou déficit foncier : Immeubles à rénover

• Attention à savoir : Pour Malraux et déficit foncier, pas possible de revendre ses parts avant la liquidation de la SCPI sous peine de ne pas pouvoir profiter de l’avantage fiscal (et en général c’est 15 à 18 ans).
• A savoir aussi pour ces SCPI : parfois les revenus versés aux associés peuvent être nuls pendant plusieurs mois après la création (jusqu’à 36 mois). Tout simplement car il y a un temps non négligeable pour les travaux de rénovations et avant qu’ils soient loués.

Les SCPI de valorisation (SCPI de plus-values)

Ces SCPI misent sur la revalorisation du patrimoine acquis. Ils Investissent sur des biens à fort potentiel de valorisation qui sont susceptibles de générer de grosses plus-values. C’est donc souvent dans des biens anciens qui ont des conditions particulières (viager, acquisition en nue-propriété, biens avec de très gros travaux…)
Ces SCPI ne distribuent pas de dividendes réguliers mais des coupons exceptionnels annuel dont le montant peut être nul ou très gros

Pour continuer sur les SCPI – Comment ça marche, attaquons-nous maintenant à la partie des avantages et des inconvénients

Avantages des SCPI – Comment ça marche ?

• Accessible au grand public
• Permet d’investir avec un apport limité : quelques centaines d’euros
• Pas de frais de notaire
• Même si le capital n’est pas garanti, ce placement n’est pas soumis aux fluctuations des marchés financiers. Le rendement se fait grâce à la rentabilité de des actifs immobiliers de la SCPI.
• Risque dilué : vous n’achetez pas un appartement mais une partie d’un parc immobilier (composé de plusieurs immeubles comprenant eux-mêmes plusieurs appartements). Même si certains locataires ne payent pas, cela représentera rien du tout par rapport à l’ensemble. Le risque locatif est réparti sur plusieurs biens.
• Pas de gestion locative. Aucune gestion à faire de votre côté, c’est la société de gestion qui se charge de tout
• Permet d’investir dans des biens sur lesquels il est difficile d’investir en perso : pour les locaux commerciaux il faut des compétences particulières
• Régularité des revenus
• Vous pouvez investir comptant ou à crédit (crédit immobilier possible car les SCPI sont considérés comme de l’immobilier classique)
• Possibilité d’associer SCPI et assurance vie
• Démembrement possible : Pertinent par exemple pour un dirigeant qui souhaite optimiser la trésorerie de la société ou une personne qui souhaite préparer sa succession.
• Distribution des loyers et plus-values obligatoire : société foncière qui ont obligation de verser 80% minimum des loyers perçus / 80% de leurs résultats constitués des loyers. Elles peuvent aussi revendre certains immeubles qu’elles possèdent. Elles ont là aussi l’obligation de distribuer au minimum 60% de la plus-value de la vente. Je suis donc certain de toucher un loyer et certain de toucher une plus-value (si l’immeuble est revendu avec un bénéfice évidemment).

Inconvénients des SCPI

• Toutes les SCPI ne se valent pas, il faut bien faire vos recherches
• Durée du placement : un minimum de temps pour que cela soit intéressant, on dit souvent de 8 à 15 ans. Si vous avez besoin de liquidité tout de suite ce n’est donc pas le bon placement
• Pas de gestion mais du coup pas de prise de décisions non plus ni de visibilité
• La société de gestion peut faire faillite, dans ce cas l’AMF se charge de faire gérer la SCPI par une autre société.
• Risque de perte en capital : la valorisation de vos parts dépend du marché immobilier et de la gestion et stratégie de la société de gestion.
• Revente des parts non garantie : varie selon l’évolution du marché.
• Dans la SCPI à capital fixe, manque potentiel de liquidité au moment de revendre ses parts car il faut toujours un acheteur pour les parts que vous vendez. Pareil pour en acheter du coup, il faut attendre les périodes d’achat (une fois par mois, une fois par trimestre, une fois par an, une fois par semestre…). Par conséquent, le prix est incertain : si à un moment donné une part vaut un certain montant mais je peux acheter que dans 6 mois le prix aura peut-être déjà monté. Même si cela coûte par exemple 100€ et que je peux les acheter de suite, je ne suis pas sûr de pouvoir les acheter 100€ (ni les revendre 100€). Il y a souvent des différences de cotation.
• Frais souscription élevés : 10% (en moyenne mais pas systématique)
• Fiscalité élevée

Le site de l’AMF avec quelques articles sur les SCPI : https://www.amf-france.org/Epargne-Info-Service/Comprendre-les-produits-financiers/Placements-collectifs/Immobilier

Love,
Guillaume et Pierre